小規模経営の利点

夏休みにAirbnbを通して宿泊しようとして、さんざんな目にあったことは、以前のブログでお知らせしました。

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

その時に「管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないか」と書きましたが、

昨日の夜中、宿泊施設のトラブルで、

ゲストに他の施設を紹介せねばならない事態が起こりました。

格安施設からの移動でしたので、

同等のレベルの施設をご紹介することは困難だったのですが

移動先の施設のオーナー様には、割引料金でお泊めいただくようにお願いし、

ゲストからも若干追加料金をお支払いいただくということで話がまとまりました。

ゲストの移動が完了したときには午前1時を回っていましたが

その間、ずっとPCに張り付いて

移動の最中に何か問題が生じないかどうか、

モニターしておりました。

これは、代行業者として当然すべき仕事の一つだとと思いますが、

前にも書きましたように、

大手業者などのなかには、お客様とのやりとりを専門とする第三の業者に任せきりというところもあるようです。

そのような第三業者は、原則、マニュアルに沿った対応しかできず、

以前ブログにも書きましたように

（対応不能なので）「Airbnbに相談しろ」で終わってしまいがちなようです。

第三の業者に依頼せずとも、組織が大きくなりすぎると、

個々のケースに応じた対応が困難になるのは、当然のことですよね。

逆に、代行業を個人で運営しているような場合では、

ケースバイケースで柔軟な対応ができますが、

1日24時間、メッセージやメール、電話の監視をすることが困難なことがあります。

弊社の事務所は午後3時から午後9時までの営業ですが、

遠隔の担当者は午後11時までコンシェルジュ業務をしています。

午後11時以降も、お客様からのメッセージ等は続けて監視し、

緊急電話に対応するのはもちろん、

送られてきたメッセージにも、なるべくすぐに返信するようにしています。

（この時間帯はワンオペになりますので、

特に急ぎではないメッセージには翌朝対応することもございます）

おかげで、人件費がかさんでいるのは事実です。

今の状況では赤字すれすれで経営者はほぼお給料をもらっていないので、

今後は様子を見ながら、もう少しだけ規模を拡大する予定で、募集に力を入れています。

現在、約5件の相談が進行中ですが、

今後、経営者側が統括管理できる範囲を超えた時点で、募集を締め切る予定です。

お急ぎください！！

ゲストチョイスが増えつつあります。

こんばんは。

弊社管理施設20件のうち5件が
Airbnbでスーパーホストよりも難易度の高いゲストチョイスに選ばれていたのですが
うち1件がオーナーチェンジ。業者が買い取り、自らが運営されることになりました。

ゲストチョイスが、一旦、1件減ったのですが
最近新たに別の物件がゲストチョイスに選ばれました！！

まだほかにも、ゲストチョイスに選ばれそうな施設が数件あります。

期待が膨らんでいます！！

文責：とみおか

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

夏休みに、スーパーホストのクーポンを使用して、那覇にあるAirbnb物件に泊まりました。 

というか、泊まろうとしました。

が、残念ながら、宿泊どころではありませんでした。 

友人が先に到着したのですが、電気系統が全く作動せず、水も出ない状態。 

連絡先の電話番号が東京だったため嫌な予感がしましたが、 

案の定「カスタマーセンター」なるところに繋がり、

修復不可のため、

Airbnbに連絡してキャンセルと代替施設の手配を依頼するように言われました。 

しかしすでに21時を過ぎていたため、日本のAirbnbには繋がらず、 

英語で対応を求めたところ、 

「担当者を探す」ということで30分以上待ちました。

が、結局、音沙汰はありませんでした。 

友人は近くの居酒屋で待機していましたが、

さすがに我慢の限界に達し、

近くのホテルに宿泊することになりました。 

私は県内に住んでいるため、そのまま宿泊キャンセルでも何とかなりましたが、

東京から来た友人は、貴重な旅行時間のうち約2時間を不安な気持ちのまま、

無駄に過ごすことになりました。 

私自身ホストをしておりますので、

アクシデントが発生することや、

それを事前に防げない場合があることは理解しています。 

残念だったのは、管理業者の対応です。 

Airbnbの営業時間内であればまだしも

既に営業時間外だったにもかかわらず、

「Airbnbに相談しろ」

で終わらせるのは非常に無責任だと感じました。

修復のために最善を尽くしていただくのは当然のことですが、

修復が不可能であれば、

せめて管理業者自らが他の代替施設を探す努力をしてほしかったです。 

「カスタマーセンター」なるところは、

「管理業者」から委託を受けているだけとのことでしたが、

聞けば、委託元は大手の管理業者とのことでしたので、

管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないでしょうか。 

（我々が管理しているコンドミニアムでも

屋上タンクの故障で水が出なくなることがありましたが 

そのときは、代替施設を探したり、ホテルの予約を入れたり、

本当に大変でした。）

 Airbnbでは当日キャンセルの場合でもレビューを書くことができるのですが

 酷評を前提にした無責任な対応や、

謝罪の一言もない接客態度には、 

当該施設のオーナーの方に同情さえ感じます。 

今回は、夏休みといっても最繁忙期ではなく、 

宿泊場所も都会だったため、 

近くのリーズナブルなビジネスホテルに宿泊できましたが、 

もし最繁忙期だったり、田舎やリゾート地だったらどうなっていたか、

考えるとゾッとします。

文責：とみおか

お客様（オーナー様）のUターンによる成功事例

弊社に業務委託されているオーナーさまの中には 一度、弊社を離れて、他の業者に依頼された方がいらっしゃいました。 （過去形になっている理由はあとでお話しします）

弊社を離れられた理由は
より多くの収入を求めて
ということだったと思います。
まずまずの売上だったのですが....もっと上を目指されたようです。

近所に非常によく入っている物件（相場の半額近い料金だったので当然なのですが）があり
その方に誘われてのことでした。

秋から始められて、冬の閑散期を超え、夏に突入する前に
移動を決定されました。

開業当初からどんどん予約が入ることはまずないので
もう少し、辛抱していただきたかったのですが。。。。

しかしながら、そのオーナー様は再び戻っていらっしゃいました。
残念ながら、期待通りの収入を得ることはできなかったようです。

戻ってこられた最初のうちは、別の業者が作成したAirbnbのリスティングを使用していましたが
なかなか十分な売上には至りません。
そこで、スーパーホストである弊社のホスト下で
新たにリスティングを作成することを提案しました。

その他、売上向上のために
色々とアドバイスもさしあげました。

その結果、この新規リスティングは、あれよあれよという間に人気リスティングとなり
ゲストチョイスにも選ばれました。

このオーナー様は、前々から、当該物件の売却を計画されていたのですが
その実績が功を奏し、
当該物件は、民泊投資物件として、高値で売却されるという結果になりました。

よかったですね。
文責：とみおか

弊社の清掃

事情があって、外部業者に清掃を依頼していた物件ですが

オーナー様からのたっての依頼で、弊社で清掃をすることになりました。 

1番の理由はやはり料金です。 

 弊社の清掃は、決してお安くはないですが 中抜きはしておりません。 

清掃料金はそのまま、清掃員に支払います。 

ですので、料金に対しての質は高いです。 

もちろん、たまに手抜きしようとする清掃員もいるのですが、

改善されない場合には清掃を回さないようにしているため 

精鋭のみが残る形になっています。 

 一方、清掃業者に依頼すると どうしても、業者の利益が必要となるため 

料金相応の清掃品質は期待できない面があるようです。 

 当該物件は、かなり信用のおける業者に清掃を依頼していたのですが 

それでも、オーナー様は 

弊社が清掃に入るようになって、 

これまで、清掃されていなかった箇所まで清掃してもらえるようになった 

と感動されていました。 

例をあげると、エアコンのフィルタや排水溝です。 

排水溝は毎回、清掃いたします。

エアコンフィルタは、時間のないときは清掃できないこともありますが 余裕があれば必ず清掃することになっています。

沖縄の水は、石灰多く含まれているため シャワーヘッドの目が詰まらないように 毎回、クエン酸液につけます。

ガス衣類乾燥機のフィルタも毎回清掃します。

弊社では緊急時に迅速な対応が可能です！！

弊社はもっぱら本部町とその周辺の宿泊施設を管理しています。

中南部のほうの代行依頼も時々はあるのですが
すべてお断りしています。
なぜなら、緊急時のかけつけに時間がかかるからです。

つい先日も、今帰仁村にある管理施設で、夜中近くにトイレのポンプが故障し
水が流れなくなる、というハプニングがありました。
このようなケースでは、特に迅速な対応が必要となります。

弊社では、地元のネットワークを生かして
20分後にかけつけ
割れている部分を繋ぎ
無事、修理を完了しました。

トイレ以外でも、最近では、洗濯機が故障したことがありました。
修理も試みましたが、備品などの取り寄せが必要ということでしたので
洗濯機を購入することにしました。

午前中に故障の連絡を受け
その日の午後一番には新しい洗濯機を搬入、設置いたしました。

当日、チェックインのあるお部屋で、お風呂のカランが故障した時は
さすがに、備品が手に入るかどうか、不安でしたが
無事、お客様のチェックイン時に間に合うように修理を完了することができました。

もちろん、専門の業者でないと、修理できないようなケースもあります。
ですが、日曜大工＋αで修理可能なことであれば
迅速な対応が可能となっています。

特に遠方にお住いのオーナー様には
安心してお任せいただくことができます。

文責：とみおか

本部町競合増加！！代行業者選びは慎重に！！

ご挨拶が遅れましたが
本年もよろしくお願いします。

沖縄県本部町付近の民泊が急増しています。

弊社にもほぼ毎日のように、問い合わせがありますが

弊社事務所から離れた場所にある物件は、大抵お断りしています。

以前からお世話させている物件に全力投球したいからです。

ただ、弊社の趣旨に賛同され、どうしてもとおっしゃるオーナー様の物件は
多少遠くともお受けしております。（せいぜい名護までですが）

ところで、本部町に民泊を建てようとするオーナーさまに、その理由を聞いたところ

「このあたりの物件は稼働率が高いから」という応えが返ってきたことがあります。

稼働率が高いという根拠を尋ねたところ

弊社代行物件のAirbnbリスティングを見せられ「こんなに入っている」と言われました。

はっきり言います。

当該リスティングの稼働率が高いのは弊社が代行運営しているからです。

どの会社が運営しても、同じように入るわけではありません。

その一例として、民泊の規則が厳しくなる前に

いくつかの代行業者が参入する大型マンションのうち

一室のみ代行させていただいたことがありますが

弊社が管理する物件のみ稼働率が高かったです。

とはいえ、他と比べて料金が安いわけではなく、料金は比較的高いほうでした。

事情があって弊社から他の代行業者に移った挙句、予約が入らず、物件の売却に踏み切った元オーナー様
他の代行業者から弊社に乗り換えた結果、3倍近い収益になったオーナーさまもいます。

もちろん、これは過去の実績であって、これからも同様の結果になるとは限りません。
競合の増加した昨今では、閑散期などは特に「値下げ競争」に参入せねばならなくなったのも事実です。

とはいえ、ただがむしゃらに値下げしているわけではありません。
周囲の状況を分析しながら、徐々に値段を下げています。

一度、代行業者を決定したら、著作権の関係などで、乗り換えは困難になることが多いです。

競合増加の昨今、賢明な代行業者選びが重要です。

民泊代行業者の言葉を鵜呑みにするな

弊社はホテル運営とともに民泊代行も行っている零細企業ですが、これまで、民泊代行の際に、見積もりを出したことはありません。

今後、必要な場合は、少し低めで見積もりを出す予定です。

何故かというと、嘘はつきなくないからです。

たとえば、インターネット上で目にした見積もりは、３LDKで1泊1万円（1月）から2.３万円（8月）に設定されていました。
また、稼働率は65％（1-2月）から90％（8月）の間に設定されていました。

しかし、実際は、民泊業者がいうほどの宿泊料で、それほどの予約が入るようになるまでは、それなりの時間がかかると考えていたほうがいいと思います。
特に、11月から6月の半ばにかけては、苦しいです。
（一番、苦しいのは11月と6月です。1月末頃からは、春節などで盛り返します）

もちろん、物件の場所やその他の条件では、最初から予約が入ることもあると思います。
あくまでも、ご参考ということでお願いします。

最後に、民泊を始めるのであれば、なるべく夏前がいいと思います。

夏場にレビューをためることで、秋から冬にかけても予約が入りやすいです。
ただし、悪いレビューがつくと逆効果ということもございますので、ご注意ください。

カビの季節です。沖縄のそのお部屋、代行業者に任せっぱなしで大丈夫ですか？

弊社はお部屋の維持管理も行っています。
現在委託されている物件のうち2件は、弊社の前に別の業者が運営していたのですが、お部屋の管理は全くしていなかったようです。

お引き受けした時点でかなりひどい状態でした。


お部屋はカビだらけ。カーテンや壁紙の下にまで黒カビが発生していました。
おまけにゴ○ブリの侵入経路があるみたいで、時々遭遇しました。

2件のうち1件はディスポーザーを置いていたのですが、ツーンと鼻をつく臭いがしました。


私が個人的に所有している物件も同じ業者に任せていたので、だいたい想像はついていたのですが、私たちはまだ時々は掃除に行っていたので、それほどまでひどい状態にはなっていませんでした。

内地に住んでいて沖縄に別荘を持っている方で、業者に任せて放ったらかしの場合はご注意くださいね。

時々は別荘の様子を見に行くことをおすすめします。


上記の2件は、お引き受けしてすぐに徹底的に掃除しましたが、壁紙の下のカビとディスポーザーの臭いだけはどうにもなりません。


壁紙の張り替えをしてもらうために業者に連絡しましたが、忙しい時期なのですぐにはできないと言われてしまいました。

そこで、しばらくの間は、シールを貼ったりして誤魔化すことにしました。


誤魔化せなかったのは、臭いのほうです。

ディスポーザーの分解掃除をしようとあれこれ調べましたが、わかりませんでした。
そこで、オーナー様の許可を得て、ディスポーザーの取り外しをしてもらうことにしました。


ディスポーザーのことですったもんだしている間も、予約はどんどん埋まっていきました。
十分な対策ができないまま、数組のお客様をお受けしました。

臭いは気にならない日もあったので、何とかなるのではないかと思っておりました。

しかしながら、時期は梅雨です。
臭いはやはり誤魔化せないようでした。

非公開レビューに臭いのことを書かれたり、レビューには書かれないまでもあまりよくない（4つ星）評価がつくこともありました。

airbnbでは評価が3件たまれば公開されるのですが、公開された時点でで、総合評価の平均点は4.5。あまりよくないスタートでした。

あれこれ苦労しましたが、今は、2件とも、壁紙（一部）も新しくなり、ゴ○ブリもでなくなりました。

もちろん異臭もありません。お蔭さまで安定して5つ星をいただいていますが、設備が古いこともあり、時々、クレームが入ることがあります。
洗濯機や乾燥機、クーラーなどが多いです。


沖縄は、内地では想像できないくらいカビが発生します。
特に新築時はコンクリートがまだ湿っているため、要注意です。

大切な資産を守るため、是非、弊社にお部屋の維持管理と運営の両方をお任せください。