Bookingのホスト評価（管理下にある全物件対象）が8.9です。

 お久しぶりです。

先日、気が付いたのですが、Booking.comでプライマリアカウントを作成後、全管理施設の平均スコアが出るようになっていました。

弊社の場合、13施設20部屋の平均スコアは10点満点中8.9点でした。

スコアの大半を、本部町にあるコンドミニアムが占めているのですが

築20年の割にはなかなかの数値ではないかと思います。

沖縄北部は石灰が多いので、シャワーやウォシュレットの詰まりなど、古い施設は管理が大変ですが、弊社スタッフ、下請けともに、今後とも頑張ります。

小規模経営の利点

夏休みにAirbnbを通して宿泊しようとして、さんざんな目にあったことは、以前のブログでお知らせしました。

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

その時に「管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないか」と書きましたが、

昨日の夜中、宿泊施設のトラブルで、

ゲストに他の施設を紹介せねばならない事態が起こりました。

格安施設からの移動でしたので、

同等のレベルの施設をご紹介することは困難だったのですが

移動先の施設のオーナー様には、割引料金でお泊めいただくようにお願いし、

ゲストからも若干追加料金をお支払いいただくということで話がまとまりました。

ゲストの移動が完了したときには午前1時を回っていましたが

その間、ずっとPCに張り付いて

移動の最中に何か問題が生じないかどうか、

モニターしておりました。

これは、代行業者として当然すべき仕事の一つだとと思いますが、

前にも書きましたように、

大手業者などのなかには、お客様とのやりとりを専門とする第三の業者に任せきりというところもあるようです。

そのような第三業者は、原則、マニュアルに沿った対応しかできず、

以前ブログにも書きましたように

（対応不能なので）「Airbnbに相談しろ」で終わってしまいがちなようです。

第三の業者に依頼せずとも、組織が大きくなりすぎると、

個々のケースに応じた対応が困難になるのは、当然のことですよね。

逆に、代行業を個人で運営しているような場合では、

ケースバイケースで柔軟な対応ができますが、

1日24時間、メッセージやメール、電話の監視をすることが困難なことがあります。

弊社の事務所は午後3時から午後9時までの営業ですが、

遠隔の担当者は午後11時までコンシェルジュ業務をしています。

午後11時以降も、お客様からのメッセージ等は続けて監視し、

緊急電話に対応するのはもちろん、

送られてきたメッセージにも、なるべくすぐに返信するようにしています。

（この時間帯はワンオペになりますので、

特に急ぎではないメッセージには翌朝対応することもございます）

おかげで、人件費がかさんでいるのは事実です。

今の状況では赤字すれすれで経営者はほぼお給料をもらっていないので、

今後は様子を見ながら、もう少しだけ規模を拡大する予定で、募集に力を入れています。

現在、約5件の相談が進行中ですが、

今後、経営者側が統括管理できる範囲を超えた時点で、募集を締め切る予定です。

お急ぎください！！

ゲストチョイスが増えつつあります。

こんばんは。

弊社管理施設20件のうち5件が
Airbnbでスーパーホストよりも難易度の高いゲストチョイスに選ばれていたのですが
うち1件がオーナーチェンジ。業者が買い取り、自らが運営されることになりました。

ゲストチョイスが、一旦、1件減ったのですが
最近新たに別の物件がゲストチョイスに選ばれました！！

まだほかにも、ゲストチョイスに選ばれそうな施設が数件あります。

期待が膨らんでいます！！

文責：とみおか

弊社スタッフの紹介

今回は、弊社スタッフについて、簡単にご紹介したいと思います

2024年10月20日現在、6名のスタッフ（清掃員を除く）が協力し、ほぼ24時間体制で頑張っています。

代表取締役（社長）　沖縄在住　

アーティスト、空間デザイナー、（元）木工大工

お部屋の飾りつけが好評で

男性ですが、「女子力が高い」とゲストからのお褒めの言葉をいただいたりしています。

オーナー様のご要望に応じて、お部屋の装飾物を製作することもあります。

趣味はサンセットと猫の写真を撮ること。

実は、世界でも数少ない虚鐸（きょたくー尺八よりも長い縦笛）奏者。

施設で音楽瞑想のリトリートを実施することもあります。

アナログ人間で、PCは使いこなせていません。

よって主に現場担当です。

取締役　東京在住　

経営コンサルタント、コピーライター（どちらも現役）

約半年前に役員に就任。

時期社長との期待大。

過去に大手業者管理の民泊に手を出して失敗した経験がありますが

その時の経験を元にkindle本を出版するなど、転んでもタダでは起きない性格。

主に、SEOをはじめとした集客戦略担当。

OTAを通さない直接予約が増えました。

https://kuwahara-writing.com/

マネージャー　沖縄在住

英語の通訳案内士（国家資格）、学術博士、（元）広告代理店プランナー、画像作家

おそらく、日本で「Beds24」（予約の一括管理ソフト）を最初に使い始めたひとり。

今は日本語版を利用していますが、当時は英語版しかありませんでした。

国内では「ねっぱん」が有名ですが、

Beds24を利用すれば、より細かな料金設定が可能。

かつ低額ですので、オーナー様方にも喜んでいただいています。

主に、研究者時代の知識を生かした市場調査やクレーム処理を担当。

趣味は花の写真を撮ること。Photoshopでの写真加工もお手の物。

Adobe Stockという画像のダウンロードサイトにPhotoshopで加工した写真や画像を投稿して販売したりしています。

従業員　

米国大学卒の従業員、元USJ職員、ブーケアーティストなど多彩なスタッフに囲まれています。

弱みとしては、今は営業畑のスタッフがいないことです。

委託物件確保のためには、営業畑のスタッフも欲しいところです。。。

写真は代表取締役が100円ショップの材料で作った装飾品です。

Airbnbを始めたころは資金もなかったので、100円ショップの材料を駆使してお部屋を飾りました。その頃作った装飾品の数々は今でも健在です。

文責：あおき、とみおか

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

夏休みに、スーパーホストのクーポンを使用して、那覇にあるAirbnb物件に泊まりました。 

というか、泊まろうとしました。

が、残念ながら、宿泊どころではありませんでした。 

友人が先に到着したのですが、電気系統が全く作動せず、水も出ない状態。 

連絡先の電話番号が東京だったため嫌な予感がしましたが、 

案の定「カスタマーセンター」なるところに繋がり、

修復不可のため、

Airbnbに連絡してキャンセルと代替施設の手配を依頼するように言われました。 

しかしすでに21時を過ぎていたため、日本のAirbnbには繋がらず、 

英語で対応を求めたところ、 

「担当者を探す」ということで30分以上待ちました。

が、結局、音沙汰はありませんでした。 

友人は近くの居酒屋で待機していましたが、

さすがに我慢の限界に達し、

近くのホテルに宿泊することになりました。 

私は県内に住んでいるため、そのまま宿泊キャンセルでも何とかなりましたが、

東京から来た友人は、貴重な旅行時間のうち約2時間を不安な気持ちのまま、

無駄に過ごすことになりました。 

私自身ホストをしておりますので、

アクシデントが発生することや、

それを事前に防げない場合があることは理解しています。 

残念だったのは、管理業者の対応です。 

Airbnbの営業時間内であればまだしも

既に営業時間外だったにもかかわらず、

「Airbnbに相談しろ」

で終わらせるのは非常に無責任だと感じました。

修復のために最善を尽くしていただくのは当然のことですが、

修復が不可能であれば、

せめて管理業者自らが他の代替施設を探す努力をしてほしかったです。 

「カスタマーセンター」なるところは、

「管理業者」から委託を受けているだけとのことでしたが、

聞けば、委託元は大手の管理業者とのことでしたので、

管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないでしょうか。 

（我々が管理しているコンドミニアムでも

屋上タンクの故障で水が出なくなることがありましたが 

そのときは、代替施設を探したり、ホテルの予約を入れたり、

本当に大変でした。）

 Airbnbでは当日キャンセルの場合でもレビューを書くことができるのですが

 酷評を前提にした無責任な対応や、

謝罪の一言もない接客態度には、 

当該施設のオーナーの方に同情さえ感じます。 

今回は、夏休みといっても最繁忙期ではなく、 

宿泊場所も都会だったため、 

近くのリーズナブルなビジネスホテルに宿泊できましたが、 

もし最繁忙期だったり、田舎やリゾート地だったらどうなっていたか、

考えるとゾッとします。

文責：とみおか

お客様（オーナー様）のUターンによる成功事例

弊社に業務委託されているオーナーさまの中には 一度、弊社を離れて、他の業者に依頼された方がいらっしゃいました。 （過去形になっている理由はあとでお話しします）

弊社を離れられた理由は
より多くの収入を求めて
ということだったと思います。
まずまずの売上だったのですが....もっと上を目指されたようです。

近所に非常によく入っている物件（相場の半額近い料金だったので当然なのですが）があり
その方に誘われてのことでした。

秋から始められて、冬の閑散期を超え、夏に突入する前に
移動を決定されました。

開業当初からどんどん予約が入ることはまずないので
もう少し、辛抱していただきたかったのですが。。。。

しかしながら、そのオーナー様は再び戻っていらっしゃいました。
残念ながら、期待通りの収入を得ることはできなかったようです。

戻ってこられた最初のうちは、別の業者が作成したAirbnbのリスティングを使用していましたが
なかなか十分な売上には至りません。
そこで、スーパーホストである弊社のホスト下で
新たにリスティングを作成することを提案しました。

その他、売上向上のために
色々とアドバイスもさしあげました。

その結果、この新規リスティングは、あれよあれよという間に人気リスティングとなり
ゲストチョイスにも選ばれました。

このオーナー様は、前々から、当該物件の売却を計画されていたのですが
その実績が功を奏し、
当該物件は、民泊投資物件として、高値で売却されるという結果になりました。

よかったですね。
文責：とみおか

弊社の清掃

事情があって、外部業者に清掃を依頼していた物件ですが

オーナー様からのたっての依頼で、弊社で清掃をすることになりました。 

1番の理由はやはり料金です。 

 弊社の清掃は、決してお安くはないですが 中抜きはしておりません。 

清掃料金はそのまま、清掃員に支払います。 

ですので、料金に対しての質は高いです。 

もちろん、たまに手抜きする清掃員もいるのですが、

改善されない場合には清掃を回さないようにしているため 

精鋭のみが残る形になっています。 

 一方、清掃業者に依頼すると どうしても、業者の儲けが必要となるため 

料金相応の清掃品質は期待できない面があるようです。 

 当該物件は、かなり信用のおける業者に清掃を依頼していたのですが 

それでも、オーナー様は 

弊社が清掃に入るようになって、 

これまで、清掃されていなかった箇所まで清掃してもらえるようになった 

と感動されていました。 

例をあげると、エアコンのフィルタや排水溝です。 

排水溝は毎回、清掃いたします。

エアコンフィルタは、時間のないときは清掃できないこともありますが 余裕があれば必ず清掃することになっています。

沖縄の水は、石灰多く含まれているため シャワーヘッドの目が詰まらないように 毎回、クエン酸液につけます。

ガス衣類乾燥機のフィルタも毎回清掃します。

弊社では緊急時に迅速な対応が可能です！！

弊社はもっぱら本部町とその周辺の宿泊施設を管理しています。

中南部のほうの代行依頼も時々はあるのですが
すべてお断りしています。
なぜなら、緊急時のかけつけに時間がかかるからです。

つい先日も、今帰仁村にある管理施設で、夜中近くにトイレのポンプが故障し
水が流れなくなる、というハプニングがありました。
このようなケースでは、特に迅速な対応が必要となります。

弊社では、地元のネットワークを生かして
20分後にかけつけ
割れている部分を繋ぎ
無事、修理を完了しました。

トイレ以外でも、最近では、洗濯機が故障したことがありました。
修理も試みましたが、備品などの取り寄せが必要ということでしたので
洗濯機を購入することにしました。

午前中に故障の連絡を受け
その日の午後一番には新しい洗濯機を搬入、設置いたしました。

当日、チェックインのあるお部屋で、お風呂のカランが故障した時は
さすがに、備品が手に入るかどうか、不安でしたが
無事、お客様のチェックイン時に間に合うように修理を完了することができました。

もちろん、専門の業者でないと、修理できないようなケースもあります。
ですが、日曜大工＋αで修理可能なことであれば
迅速な対応が可能となっています。

特に遠方にお住いのオーナー様には
安心してお任せいただくことができます。

文責：とみおか

Blogger再開

コロナ禍で更新停止後Bloggerへのログイン方法が不明になったので 長年書いておりませんでしたが ログイン方法がわかりました！ 再開します。