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瞑想合宿(ヴィパサナ)などに逃げ込むよりは真剣に清掃に取り組むほうが効果的だと感じた件について

お久しぶりです。

社長の妻です。
これまでは、夫の言葉を私が代筆(夫はPCで打ち込むのが苦手です)、 あるいは夫と相談しながらこのブログを書いてきたのですが、 今回は、独断での投稿です。
投稿の趣旨はいつもとは異なるかもわかりません。
---- 私たち夫婦の所有物件は、沖縄の民泊で実質ナンバーワンの人気物件といえるものです。
ちょっぴり眺望がいいだけの築10年以上の普通のマンションが、なぜこんなに人気物件になったのか、私自身はとても不思議だったのですが、最近、ある事件があって、納得がいくようになりました。
その事件とは、新入社員の入社とその1週間後の退社です。
新入社員は、我々が求めている素養(英語力など)を全て備えているうえに、ヴィパサナ(マインドフルネス)瞑想の沈黙合宿に何度も参加した経験のある人でした。
夫も私も「宗教」には積極的な興味はありませんが、ヴィパサナ瞑想は宗教とは異なる部分がありますし、ヴィパサナ瞑想の経験者であれば、集中力もあり、さぞ清掃もきちんとしてくれるであろうという大きな期待を抱いておりました。
ところが蓋をあけてみると、清掃が甘いだけでなく、社宅が用意できるまでの間、一時的に住んでもらっていた会社の保養所(高級マンション)を、悪臭の垂れ込めるゴミだめにしてしまいました。
自分の自転車を、他のオーナーの駐車場に停めるという非常識な面も見られました。
そこで夫が電話で注意をしたそうです。 (あとでその録音内容を聞きましたが、清掃への取り組み方について、感動する話をしていました。)
結局、彼には夫の言葉は届かず、すぐに辞めてしまったのですが、どうも精神的に弱すぎる、というか、病的なところがあったようです。
ヴィパサナ瞑想は、彼にとっての「駆け込み寺」だったんですね。 つまり、彼は瞑想に依存し、瞑想に逃げていたということです。
ところで、私たちはふたりとも宗教には積極的な興味はないと言いましたが、スピリチュアルなものとの接点がまったくないわけではありません。
というのも、夫は元々アーティストでミュージシャンだからです。
そんな夫が、その昔、出会ったのは、禅宗の「虚鐸」と呼ばれる竹の縦笛です。
夫はこれに没頭し、これを極めるために、六年ほど門付けをしていたことがあります。

精神的なものを直接追い求めていたというよりは、虚鐸の神髄を極め、ミュージシ…

評価をつけるお客様の心理

Airbnbやホテルサイトの評価は、項目ごとにつけることができるようになっているのですが、お客様の心理としては「この項目は悪いけれど、こちらの項目は完璧」とはなかなかならないようです。

お値段の割にたいしたお部屋ではない、と感じたら、他の項目まで控えめ(?)の評価をつけるのが、どうやら、一般的な心理のようです。

弊社の担当している物件のうち、お部屋によって海の見え方が異なり、それがお客様の不満の元となっているケースがありました。

booking.comでは、お部屋ごとの詳しい説明はできませんし、お部屋のタイトルさえ自由につけることができません。
が、上層階と低層階はの違いは表示できるということでしたので、上層階と低層階に分けていただきました。
料金も、下層階を上層階よりも若干低くしました。

それ以来、料金重視のお客様は下層階を
景色重視のお客様は上層階を選ばれるようになりました。

おかげで、それ以来、低層階をあてがわれたという不満はなくなりました。

それが功を奏してか、全体的な評価もあがりました。

もちろん、それだけの理由ではないとは思いますが、評価が上がった一因ではあるかもわかりません。

適正価格考(2)追記あり

この夏の料金設定、間違えました。

昨年の夏は盛況でしたし、本部町には、ハナサキマルシェ(ショッピングモール)もできたので、これならば大丈夫と思って料金を上げたのですが、競合が予想以上に増えてしまいました。

すでに予約を入れて下さっているお客様の手前、大幅な料金変更はできません。

そこで、新たな料金プランを設定しました。

「返金不可」など、厳しいキャンセルポリシーを取り入れ、その分、料金をお安くしました。
もちろん、オーナー様のいらっしゃる物件ですので、可能な範囲内ですが。

数日かけてこの仕事に取り組んでおりましたが、本日、ようやく、完了しました。

あとは様子を見ながら微調整していきます。

新規物件、オープン価格で勝負に出るのであれば、買って出ます!!

追記:おかげさまで、料金を変更してから予約が増えました。今後はますます競合も増え、厳しいかもわかりません。
その中でどのように生き残っていくのか、戦略が必要ですね。


適正価格考(1)

本日、1件、お問い合わせがありました。
弊社への委託をご検討いただいているとのことですが、価格設定には関与したいとのことでした。

オーナー様が価格を設定したいのであれば、弊社は、勿論、オーナー様のご意向を尊重いたします。ただ、どこまで関与されるかによって違いは生じますが、今までの例では、うまくいった例はあまりありません。

たとえば、諸事情によって価格設定に弊社が全く関与できなかったある物件は、夏以外はほとんど予約が入りませんでした。夏はある程度入りましたが、安すぎるお値段でした。

こちらには、何度も、弊社に価格設定を任せるようにご提案差し上げてはいたのですが、残念ながら、うまくはいかず、最終的に売りに出されてしまいました。弊社としてもとても残念です。

また、オーナー様と相談しながらの価格設定も、オーナー様と意見があわなかったり、弊社が気を遣ってしまったり、意思疎通のタイミングがずれたり、誤解があったり、等々の理由で、やはりうまくいかないことがしばしばございます。

ですので、価格設定は、原則として、弊社にお任せ頂くのがよいかと思います。

オーナー様がご心配になるお気持ちはわかります。オーナー様主導で料金を決定頂くほうが弊社に取っても楽ちんなのですが、弊社にお任せ頂くことで、信頼関係が生まれ、信頼されると俄然頑張ってしまいます。

予約が入らないときはつらいですが...

もちろん、オーナー様のご意見は伺いますし、こちらからも、オーナー様のご意向を伺うことはあります。

それでもご心配な場合は、最初に最低金額を決めて頂くのがいいかと思います。

価格設定に関しては、弊社もまだまだ試行錯誤中で、失敗することもしばしばあります。
どちらかというと、失敗を重ねながら学んでいるというほうがいいかもわかりません。

ただ、弊社の「代行料」は、我々のこれまでの経験と市場分析を含んだものです。有効活用をされるほうがいいのではないかと思います。

以前、このブログで「値崩れ」について述べましたが、「値崩れ」は、直前割引によって起こるのではありません。直前割引はお客様の動向を踏まえた結果の割引です。

値崩れは、むしろ「需要と供給のバランスを無視した価格設定」によって生じると思います。

それによって、オーナー様は得ることができたはずの利益を得損うだけでなく、まわりの施設まで影響を受け、やがて、それが…

代行業者の仕事内容(3)メッセージのやりとり

代行業者の主な仕事内容は、やはりお客様とのメッセージのやりとりですね。

ホテルサイトのお客様からの質問は少なめですが
Airbnbのお客様からは、あらゆる質問が来ます。

○○はどこで買えるか。
おすすめのレストランはないか。(ガイドブックを送っていますが、それ以上のアドバイスを求められます)
バスで○○へ行くにはどうすればよいか。
沖縄のお天気はどんなか。どのような服装が適当か。
どんな遊びをすればよいか。
シュノーケリングはどこがベストか。
生活費は一日、いくらくらいかかるか。
○○の花火はどこから見るのがいいか。
花火会場へ行くベストの方法は何か。

などなど、自分で調べればすぐにわかることまで質問してこられます。

これまで、一番困ったのは、結婚式場を紹介してくれ、というものでした。

別のお客様に、結婚式場の二次会の会場を探してくれとお願いされたこともあります。

質問だけでなく、レストラン、イベントチケット、アクティビティの予約なども頼まれます。
日本のアマゾンでの買い物も、何度か頼まれました。

質問はたいてい英語ですが、中国語や韓国語もあります。

弊社では、専門のスタッフがメッセージに答えますが、私が必ず、その日、1日分のメッセージをチェックします。また、メール担当スタッフとは密に連絡を取り合っています。

メール担当スタッフも私も英語は堪能ですが、中国語と韓国語の複雑な質問に関しては、中国語あるいは韓国語専門のスタッフに対応していただいています。

今はブラウザの翻訳機能もすすんでいるので、簡単な質問はそれですみますが、結婚式の会場を探せなど、複雑な質問は、中国語の堪能なスタッフに助けてもらうしかありません。

英語に関しても同様です。
簡単な内容の質問に関しては、翻訳機を使って答えることもできるかもわかりません。
しかし、バスの乗り方の説明や、花火会場へ行く方法などは、翻訳機の機能が向上したとはいえ、翻訳機を使って説明したのでは、うまく通じないことが多いです。

お客様の質問にきちんと答えるためには、TOEIC850以上の英語力は必要ではないかと思います。

弊社では、英語、中国語、韓国語ともに、ネイティブなみの語学力を持つスタッフを抱えています。(韓国語はネイティブスタッフです)

私自身も、TOEIC990点満点の経歴、ならびに通訳案内士(英語)の免許を持っていま…

代行業者の仕事内容(2)宿泊料金の設定

代行業者の仕事内容の第2弾です。

最大限の利益を出すために、最も大切なのは、宿泊料金の設定です。
実は、弊社が最も時間をかけているのは、ここです。



毎日何時間もPCに向き合って、データを調査しては 料金設定に繁栄させています。 データは日々変わるので、これで終わりということはありません。
宿泊料金の設定は、最も大切な部分です。

高すぎると予約が入りませんし、安すぎると利益が出ません。
ですが、最適な料金を見極めるのは至難の業です。
個人で細々と自己所有のコンドミニアムをAirbnbに出していたときを含め、宿泊業をはじめて約3年になります。オーナーとしての経験(他社に依頼)を含めると、もう十数年、宿泊業に携わっていることになります。

試行錯誤を繰り返しながら、時期や物件によって異なる「適正料金」が、ようやく少しはわかるようになってきたところです。
とはいえ、環境は、年ごとに変わります。
周囲に宿泊施設が増えたせいで、去年と同じ料金では予約が入らないということがよくあります。 国内外の大型連休の日程や、イベントの有無によっても影響されます。
ということで、常に調査・分析は欠かせません。
調査・分析の仕方は2通りです。 1.周囲の宿泊施設の動向を調べる。
2.自分が運営しているコンドミニアムの在庫数や価格、そして過去データを分析する。
料金の変更が必要だとわかったときに、日単位で簡単に変更できる、使いやすいインターフェイスも必要です。
Airbnbのインターフェイスは細かい設定ができていいのですが、部屋のタイプごとではなく、部屋ごとに設定せねばなりませんので、多くの施設を管理していると、設定に非常に時間がかかります。
最近は、複数のリスティングを一度に管理することもできるようになったのですが、なんせインターフェイスが重たく、使いづらいです。是非、改善していただきたいです。
その点、私たちが使用しているBeds24というソフトは、非常に使いやすいです。 細かい設定に関しても、「できないことは何もない」というくらい、「かゆいところにまで手が届く」ソフトだと言えます。
ただ、細かい設定ができすぎて、使い慣れるのに時間がかかります。 私たちも、もう、1年半くらい使っていますが、ようやく、使い慣れてきたところです。
現在のところ、Beds24と、Booking.comのプロモーシ…

販売開始まで

契約後、販売開始まで、どれくらいかかるかという質問をよく受けます。

まず、写真が必要です。

写真をお持ちでない場合は、撮影をせねばなりませんが、その際には、カメラマンとの日程調整が必要となります。カメラマンと日程があっても、お天気の都合で撮影できないこともあります。

写真撮影後ですが、たとえばAirbnbに日本語のリスティングを作成するだけならば、1日あれば可能です。
ただ、最近はAirbnbも厳しくなり、許可の有無に関する審査が入ります。これに約1週間かかります。

ですので、写真をお持ちでない場合は、最低でも2週間はかかることになります。

マニュアルの作成は、Airbnbの審査中に行いますが、複数のサイトへの掲載を依頼される場合などは、審査完了までに間に合わないこともあります。

複数のサイトに掲載する場合は、リスティング作成にそれなりの時間がかかるだけでなく、チャンネルマネージャーの設定も必要になってくるからです。
ここで設定を間違えでもしようものなら、オーバーブッキングになってしまうので、慎重にせねばなりません。

チェックインマニュアルに関しては、誤解を避けるために、5言語で作成しています。
日本語のチェックインマニュアル作成後、中国語と韓国語の翻訳を依頼しますので、ここで多少のお時間がかかります。

以前は、お客様の使用する言語にしたがってマニュアルを送付していましたが、現在は、HPを作成し、お客様自身に、自分の使う言語にあったマニュアルをダウンロードしていただいています。ですからHPも作成しなければなりません。

HPには、Google MAPを利用した周辺のガイド地図も掲載しています。

それ以外にも、オーナー様のご要望に従って各種マニュアルを作成しますが、多言語になるほど、時間がかかります。

上記の作業に関してですが、中国語や韓国語への翻訳のほか、
単調ながら時間がかかる作業に関しても、外注化することがあります。
HPの作成も、新しいパターンなどを導入する場合は、外注化します。

ただ、オーナー様がたには安価で開始していただきたいため、なるべく外注は避け、自分でやっています。

ということですから、開始までに写真撮影もいれて3-4週間はかかります。ただ、大抵の場合は、先にスタートさせ、お客様の予約が入るまでにマニュアルを完成させるというパターンになっています。