ホスト+代行業者が明かす沖縄民泊の実体と民泊運営の秘訣

ご挨拶が遅れましたが 本年もよろしくお願いします。 沖縄県本部町付近の民泊が急増しています。 弊社にもほぼ毎日のように、問い合わせがありますが 弊社事務所から離れた場所にある物件は、大抵お断りしています。 以前からお世話させている物件に全力投球したいからです。 ただ、弊社の趣旨に賛同され、どうしてもとおっしゃるオーナー様の物件は 多少遠くともお受けしております。 ところで、本部町に民泊を建てようとするオーナーさまに、その理由を聞いたところ 「このあたりの物件は稼働率が高いから」という応えが返ってきたことがあります。 稼働率が高いという根拠を尋ねたところ 弊社代行物件のAirbnbリスティングを見せられ「こんなに入っている」と言われました。 はっきり言います。 当該リスティングの稼働率が高いのは弊社が代行運営しているからです。 どの会社が運営しても、同じように入るわけではありません。 その一例として、民泊の規則が厳しくなる前に いくつかの代行業者が参入する大型マンションのうち 一室のみ代行させていただいたことがありますが 弊社が管理する物件のみ稼働率が高かったです。 とはいえ、他と比べて料金が安いわけではなく、料金は比較的高いほうでした。 事情があって弊社から他の代行業者に移った挙句、予約が入らず、物件の売却に踏み切った元オーナー様 他の代行業者から弊社に乗り換えた結果、3倍近い収益になった オーナーさまもいます。 もちろん、これは過去の実績であって、これからも同様の結果になるとは限りません。 競合の増加した昨今では、閑散期などは特に「値下げ競争」に参入せねばならなくなったのも事実です。 とはいえ、ただがむしゃらに値下げしているわけではありません。 周囲の状況を分析しながら、徐々に値段を下げています。 一度、代行業者を決定したら、著作権の関係などで、乗り換えは困難になることが多いです。 競合増加の昨今、賢明な代行業者選びが重要です。

オーナー様のご希望で、beds24の日本語版を利用し始めました。 （ねっぱんと連携するためです） 英語版と比べて同期が遅いような気がするのですが これは気のせいかもわかりません。 Beds24は、ＨＰでも公言されているように、セルフサービスシステムで、日本語のマニュアルさえあれば誰でも設定できるはずなのですが、日本語版では、基本的な設定をすべてエンジニアがやってくれます。 (そもそも、使用者に与えられるのはサブアカウント） これは一長一短ですね。 長所は、もちろん、楽なこと。 短所は、いつまでたっても自分で設定できるようにならないこと。その結果、将来的により安価な英語版に乗り換えることができないこと。自分で、より使いやすいようにカスタマイズできるようにならないこと。 私のように、iphoneではなく、androidの最高機種を選んで、カスタマイズしながら使う人間には、日本語版は不向きかもです。 「こういうことができるかも知れない！」と気づいたときの驚き 試行錯誤して、できるようになったときの達成感 は、何にも代えがたいですから。 beds24コネクターを英語版用に開放して頂けない（英語版で使うとバグが発生するとのことです）ので beds24本体がじゃらんや一休と連携してくれない限り beds24の日本語版は独り勝ちですね。 そもそも、私のような「カスタマイズ大好き」人間は少数派でしょうから。 今度からは、ねっぱんを使いたいというお客様には お断りすることになると思います。

この夏の料金設定についてです。 昨年の夏は盛況でしたし、本部町には、ハナサキマルシェ（ショッピングモール）もできたので、これならば大丈夫と思って料金を上げたのですが、競合が予想以上に増えてしまいました。 すでに予約を入れて下さっているお客様の手前、大幅な料金変更はできません。 そこで、新たな料金プランを設定しました。 「返金不可」など、厳しいキャンセルポリシーを取り入れ、その分、料金をお安くしました。 もちろん、オーナー様のいらっしゃる物件ですので、可能な範囲内ですが。 数日かけてこの仕事に取り組んでおりましたが、本日、ようやく、完了しました。 あとは様子を見ながら微調整していきます。 新規物件、オープン価格で勝負に出るのであれば、買って出ます！！ 追記：おかげさまで、料金を変更してから予約が増えました。 ただ、今後はますます競合も増えつつあります。 その中でどのように生き残っていくのか、戦略が必要ですね。

本日、1件、お問い合わせがありました。 弊社への委託をご検討いただいているとのことですが、価格設定は自分たちで行いたいとのことでした。 オーナー様が価格を設定したいのであれば、弊社は、勿論、オーナー様のご意向を尊重いたします。ただ、どこまで関与されるかによって違いは生じますが、今までの例では、うまくいった例はあまりありません。 たとえば、諸事情によって価格設定に弊社が全く関与できなかったある物件は、夏以外はほとんど予約が入りませんでした。夏はある程度入りましたが、安すぎるお値段でした。 また、オーナー様と相談しながらの価格設定も、オーナー様と意見があわなかったり、弊社が気を遣ってしまったり、意思疎通のタイミングがずれたり、誤解があったり、等々の理由で、やはりうまくいかないことがしばしばございます。 ですので、価格設定は、原則として、弊社にお任せ頂くのがよいかと思います。 オーナー様がご心配になるお気持ちはわかります。オーナー様主導で料金を決定頂くほうが弊社に取っても楽ちんなのですが、弊社にお任せ頂くことで、信頼関係が生まれ、信頼されると俄然頑張ってしまいます。 予約が入らないときはつらいですが... もちろん、オーナー様のご意見は伺いますし、こちらからも、オーナー様のご意向を伺うことはあります。 それでもご心配な場合は、最初に最低金額を決めて頂くのがいいかと思います。 価格設定に関しては、弊社もまだまだ試行錯誤中の面はあります。 ただ、弊社の「代行料」は、我々のこれまでの経験と市場分析を含んだものです。有効活用をされるほうがいいのではないかと思います。 以前、このブログで「値崩れ」について述べましたが、「値崩れ」は、直前割引によって起こるのではありません。直前割引はお客様の動向を踏まえた結果の割引です。 値崩れは、むしろ「需要と供給のバランスを無視した価格設定」によって生じると思います。 それによって、オーナー様は得ることができたはずの利益を得損うだけでなく、まわりの施設まで影響を受け、やがて、それが自分の物件に跳ね返ってきます。 今後、沖縄北部では、「需要」よりも「供給」のほうが増えそうな気配です。 そうすると価格は下げざるを得ないかもわかりません。それは仕方のないことです。 ただ、そのような中でも利

代行業者の主な仕事内容は、やはりお客様とのメッセージのやりとりですね。 ホテルサイトのお客様からの質問は少なめですが Airbnbのお客様からは、あらゆる質問が来ます。 ○○はどこで買えるか。 おすすめのレストランはないか。（ガイドブックを送っていますが、それ以上のアドバイスを求められます） バスで○○へ行くにはどうすればよいか。 沖縄のお天気はどんなか。どのような服装が適当か。 どんな遊びをすればよいか。 シュノーケリングはどこがベストか。 生活費は一日、いくらくらいかかるか。 ○○の花火はどこから見るのがいいか。 花火会場へ行くベストの方法は何か。 などなど、自分で調べればすぐにわかることまで質問してこられます。 これまで、一番困ったのは、結婚式場を紹介してくれ、というものでした。 別のお客様に、結婚式場の二次会の会場を探してくれとお願いされたこともあります。 質問だけでなく、レストラン、イベントチケット、アクティビティの予約なども頼まれます。 日本のアマゾンでの買い物も、何度か頼まれました。 質問はたいてい英語ですが、中国語や韓国語もあります。 メール担当スタッフも私も英語は堪能ですが、中国語と韓国語の複雑な質問に関しては、中国語あるいは韓国語専門のスタッフに対応していただいています。 今はブラウザの翻訳機能もすすんでいるので、簡単な質問はそれですみますが、結婚式の会場を探せなど、複雑な質問は、中国語の堪能なスタッフに助けてもらうしかありません。 英語に関しても同様です。 簡単な内容の質問に関しては、翻訳機を使って答えることもできるかもわかりません。 しかし、バスの乗り方の説明や、花火会場へ行く方法などは、翻訳機の機能が向上したとはいえ、翻訳機を使って説明したのでは、うまく通じないことが多いです。 お客様の質問にきちんと答えるためには、TOEIC850以上の英語力は必要ではないかと思います。 弊社では、英語、中国語、韓国語ともに、ネイティブなみの語学力を持つスタッフを抱えています。（韓国語はネイティブスタッフです） 英語に関しては、TOEIC990点満点の経歴、ならびに通訳案内士（英語）の免許を持った責任者が最終的なチェックをしております。 メッセージのやりとりに関しては、安心して

代行業者の仕事内容の第2弾です。 最大限の利益を出すために、最も大切なのは、宿泊料金の設定です。 実は、弊社が最も時間をかけているのは、ここです。 データ分析のプロが、毎日何時間もPCに向き合って、料金設定を更新しています。 データは日々変わるので、これで終わりということはありません。 宿泊料金の設定は、最も大切な部分です。 高すぎると予約が入りませんし、安すぎると利益が出ません。 最適な料金を見極めるのは至難の業です。 弊社ももう何年も本部町で民泊代行をしていますが 試行錯誤を繰り返しながら、時期や物件によって異なる「適正料金」が、ようやく少しはわかるようになってきたところです。 とはいえ、環境は、年ごとに変わります。 周囲に宿泊施設が増えたせいで、去年と同じ料金では予約が入らないということがよくあります。 国内外の大型連休の日程や、イベントの有無によっても影響されます。 ということで、常に調査・分析は欠かせません。 料金の変更が必要だとわかったときに、日単位で簡単に変更できる、使いやすいインターフェイスも必要です。 Airbnbのインターフェイスは細かい設定ができていいのですが、部屋のタイプごとではなく、部屋ごとに設定せねばなりませんので、多くの施設を管理していると、設定に非常に時間がかかります。 最近は、複数のリスティングを一度に管理することもできるようになったのですが、なんせインターフェイスが重たく、使いづらいです。是非、改善していただきたいです。 その点、私たちが使用しているBeds24というソフトは、非常に使いやすいです。 細かい設定に関しても、「できないことは何もない」というくらい、「かゆいところにまで手が届く」ソフトだと言えます。 ただ、細かい設定ができすぎて、使い慣れるのに時間がかかります。 私たちも、もう、1年半くらい使っていますが、ようやく、使い慣れてきたところです。 現在のところ、Beds24と、Booking.comのプロモーションの併用が最強だと感じています。Booking.comのプロモーションは、並べ替えなどもできず、管理はしにくいのですが、設定が簡単です。 これらの併用によって、たとえ