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弊社の強みと弱み

こんにちは。

弊社は弱小企業ですが、他にはない強みを持っています。
同時にそれが弊社の弱みにもなっています。

弱小企業には珍しいと思いますが、
弊社を支えているのは、博士号所持スタッフです。
大学で教鞭をとった経験もあり、論理的な思考、データ/情報分析が得意です。
通訳案内業(英語)の国家資格も持っていますし
TOEIC満点保持者でもあります。

しかも、以前は、広告代理店でプランナーの仕事をしていたので
販売戦略もバッチリです。

以前、データ分析は別のスタッフに任せていた時代がありました。
彼女には、ウェブ制作も依頼していましたが、
同スタッフが内地に帰ってからは
上記スタッフが、ウェブ制作にも取り組みつつあります。


一度、ゲストとのトラブルで、裁判に持ち込まれたことがありますが
弁護士をつけずに勝訴したのもこのスタッフのおかげです。
(相手は弁護士有)
海千山千のスタッフですので、裁判には慣れているようです。
オーナーの皆様もいざというときに、心強いかと思います。

そのいっぽうで、弊社には、たとえばビジネススクールで学んだスタッフや
営業畑のスタッフがいません。
したがって、営業は苦手です。
経営は何とか問題なく成り立っていますが
それは、私が無料で働いているからです。

また、オーナーさまに対してへりくだった態度も取りません。
あくまでも対等の立場でお話をすすめていきます。
以前、別のスタッフに対して、
パワハラ的な発言をするオーナーさまがいらっしゃいましたが、
即、解約させていただきました。

もしも、このような弊社の態度がお気に召さない場合は
他の業者にお願いされることをおすすめします。







代行業者委託物件のbooking.com参入は難しい?

世界で一番大手のbooking.com

弊社管理物件のなかには、booking.comからの予約が90%以上というのもあります。

ところで、このbooking.comへの参入には、厳しいハードルがあります。
(2020年1月現在)
それは
「新規参入後数カ月は、クレジットカードでの事前課金ができない」
というものです。

事前課金ができないということは、ゲスト入室前に対面での接客が不可欠だということです。

もちろん、抜け道はあります。
ですが、その抜け道には色々な問題があり
これらが改善されない限り、抜け道での効率的な集客は望めそうにありません。


本部町競合増加!!代行業者選びは慎重に!!

ご挨拶が遅れましたが
本年もよろしくお願いします。

沖縄県本部町付近の民泊が急増しています。

弊社にもほぼ毎日のように、問い合わせがありますが 弊社事務所から離れた場所にある物件は、大抵お断りしています。
以前からお世話させている物件に全力投球したいからです。
ただ、弊社の趣旨に賛同され、どうしてもとおっしゃるオーナー様の物件は
多少遠くともお受けしております。
ところで、本部町に民泊を建てようとするオーナーさまに、その理由を聞いたところ 「このあたりの物件は稼働率が高いから」という応えが返ってきたことがあります。 稼働率が高いという根拠を尋ねたところ 弊社代行物件のAirbnbリスティングを見せられ「こんなに入っている」と言われました。
はっきり言います。 当該リスティングの稼働率が高いのは弊社が代行運営しているからです。 どの会社が運営しても、同じように入るわけではありません。
その一例として、民泊の規則が厳しくなる前に いくつかの代行業者が参入する大型マンションのうち 一室のみ代行させていただいたことがありますが 弊社が管理する物件のみ稼働率が高かったです。 とはいえ、他と比べて料金が安いわけではなく、料金は比較的高いほうでした。

事情があって弊社から他の代行業者に移った挙句、予約が入らず、物件の売却に踏み切った元オーナー様
他の代行業者から弊社に乗り換えた結果、3倍近い収益になったオーナーさまもいます。

もちろん、これは過去の実績であって、これからも同様の結果になるとは限りません。
競合の増加した昨今では、閑散期などは特に「値下げ競争」に参入せねばならなくなったのも事実です。

とはいえ、ただがむしゃらに値下げしているわけではありません。
周囲の状況を分析しながら、徐々に値段を下げています。

一度、代行業者を決定したら、著作権の関係などで、乗り換えは困難になることが多いです。

競合増加の昨今、賢明な代行業者選びが重要です。





beds24日本語版の感想

オーナー様のご希望で、beds24の日本語版を利用し始めました。
(ねっぱんと連携するためです)

英語版と比べて同期が遅いような気がするのですが
これは気のせいかもわかりません。

Beds24は、HPでも公言されているように、セルフサービスシステムで、日本語のマニュアルさえあれば誰でも設定できるはずなのですが、日本語版では、基本的な設定をすべてエンジニアがやってくれます。
(そもそも、使用者に与えられるのはサブアカウント)

これは一長一短ですね。

長所は、もちろん、楽なこと。
短所は、いつまでたっても自分で設定できるようにならないこと。その結果、将来的により安価な英語版に乗り換えることができないこと。自分で、より使いやすいようにカスタマイズできるようにならないこと。

私のように、iphoneではなく、androidの最高機種を選んで、カスタマイズしながら使う人間には、日本語版は不向きかもです。
「こういうことができるかも知れない!」と気づいたときの驚き
試行錯誤して、できるようになったときの達成感
は、何にも代えがたいですから。

beds24コネクターを英語版用に開放して頂けない(英語版で使うとバグが発生するとのことです)ので
beds24本体がじゃらんや一休と連携してくれない限り
beds24の日本語版は独り勝ちですね。
そもそも、私のような「カスタマイズ大好き」人間は少数派でしょうから。

今度からは、ねっぱんを使いたいというお客様には
お断りすることになると思います。

瞑想合宿(ヴィパサナ)などに逃げ込むよりは真剣に清掃に取り組むほうが効果的だと感じた件について

お久しぶりです。

社長の妻です。
これまでは、夫の言葉を私が代筆(夫はPCで打ち込むのが苦手です)、 あるいは夫と相談しながらこのブログを書いてきたのですが、 今回は、独断での投稿です。
投稿の趣旨はいつもとは異なるかもわかりません。
---- 私たち夫婦の所有物件は、沖縄の民泊で実質ナンバーワンの人気物件といえるものです。
ちょっぴり眺望がいいだけの築10年以上の普通のマンションが、なぜこんなに人気物件になったのか、私自身はとても不思議だったのですが、最近、ある事件があって、納得がいくようになりました。
その事件とは、新入社員の入社とその1週間後の退社です。
新入社員は、我々が求めている素養(英語力など)を全て備えているうえに、ヴィパサナ(マインドフルネス)瞑想の沈黙合宿に何度も参加した経験のある人でした。
夫も私も「宗教」には積極的な興味はありませんが、ヴィパサナ瞑想は宗教とは異なる部分がありますし、ヴィパサナ瞑想の経験者であれば、集中力もあり、さぞ清掃もきちんとしてくれるであろうという大きな期待を抱いておりました。
ところが蓋をあけてみると、清掃が甘いだけでなく、社宅が用意できるまでの間、一時的に住んでもらっていた会社の保養所(高級マンション)を、悪臭の垂れ込めるゴミだめにしてしまいました。
自分の自転車を、他のオーナーの駐車場に停めるという非常識な面も見られました。
そこで夫が電話で注意をしたそうです。 (あとでその録音内容を聞きましたが、清掃への取り組み方について、感動する話をしていました。)
結局、彼には夫の言葉は届かず、すぐに辞めてしまったのですが、どうも精神的に弱すぎる、というか、病的なところがあったようです。
ヴィパサナ瞑想は、彼にとっての「駆け込み寺」だったんですね。 つまり、彼は瞑想に依存し、瞑想に逃げていたということです。
ところで、私たちはふたりとも宗教には積極的な興味はないと言いましたが、スピリチュアルなものとの接点がまったくないわけではありません。
というのも、夫は元々アーティストでミュージシャンだからです。
そんな夫が、その昔、出会ったのは、禅宗の「虚鐸」と呼ばれる竹の縦笛です。
夫はこれに没頭し、これを極めるために、六年ほど門付けをしていたことがあります。

精神的なものを直接追い求めていたというよりは、虚鐸の神髄を極め、ミュージシ…

適正価格考(2)追記あり

この夏の料金設定についてです。

昨年の夏は盛況でしたし、本部町には、ハナサキマルシェ(ショッピングモール)もできたので、これならば大丈夫と思って料金を上げたのですが、競合が予想以上に増えてしまいました。

すでに予約を入れて下さっているお客様の手前、大幅な料金変更はできません。

そこで、新たな料金プランを設定しました。

「返金不可」など、厳しいキャンセルポリシーを取り入れ、その分、料金をお安くしました。
もちろん、オーナー様のいらっしゃる物件ですので、可能な範囲内ですが。

数日かけてこの仕事に取り組んでおりましたが、本日、ようやく、完了しました。

あとは様子を見ながら微調整していきます。

新規物件、オープン価格で勝負に出るのであれば、買って出ます!!

追記:おかげさまで、料金を変更してから予約が増えました。
ただ、今後はますます競合も増えつつあります。
その中でどのように生き残っていくのか、戦略が必要ですね。


適正価格考(1)

本日、1件、お問い合わせがありました。
弊社への委託をご検討いただいているとのことですが、価格設定は自分たちで行いたいとのことでした。

オーナー様が価格を設定したいのであれば、弊社は、勿論、オーナー様のご意向を尊重いたします。ただ、どこまで関与されるかによって違いは生じますが、今までの例では、うまくいった例はあまりありません。

たとえば、諸事情によって価格設定に弊社が全く関与できなかったある物件は、夏以外はほとんど予約が入りませんでした。夏はある程度入りましたが、安すぎるお値段でした。

また、オーナー様と相談しながらの価格設定も、オーナー様と意見があわなかったり、弊社が気を遣ってしまったり、意思疎通のタイミングがずれたり、誤解があったり、等々の理由で、やはりうまくいかないことがしばしばございます。

ですので、価格設定は、原則として、弊社にお任せ頂くのがよいかと思います。

オーナー様がご心配になるお気持ちはわかります。オーナー様主導で料金を決定頂くほうが弊社に取っても楽ちんなのですが、弊社にお任せ頂くことで、信頼関係が生まれ、信頼されると俄然頑張ってしまいます。

予約が入らないときはつらいですが...

もちろん、オーナー様のご意見は伺いますし、こちらからも、オーナー様のご意向を伺うことはあります。

それでもご心配な場合は、最初に最低金額を決めて頂くのがいいかと思います。

価格設定に関しては、弊社もまだまだ試行錯誤中の面はあります。

ただ、弊社の「代行料」は、我々のこれまでの経験と市場分析を含んだものです。有効活用をされるほうがいいのではないかと思います。

以前、このブログで「値崩れ」について述べましたが、「値崩れ」は、直前割引によって起こるのではありません。直前割引はお客様の動向を踏まえた結果の割引です。

値崩れは、むしろ「需要と供給のバランスを無視した価格設定」によって生じると思います。

それによって、オーナー様は得ることができたはずの利益を得損うだけでなく、まわりの施設まで影響を受け、やがて、それが自分の物件に跳ね返ってきます。

今後、沖縄北部では、「需要」よりも「供給」のほうが増えそうな気配です。
そうすると価格は下げざるを得ないかもわかりません。それは仕方のないことです。

ただ、そのような中でも利益を最大限にもっていく工夫が必要なのではないかと、最近つくづく…