どのようにしてAirbnbで人気物件になったか

こんにちは。

このブログを読んでくださっている方(まだ、あまりいないと思いますが)が、一番知りたいのは、なぜ弊社の運営している物件が、Airbnbでこれほどまでに人気物件になり得たか、ということだと思います。

ヘッダーにも記載ておりますように、弊社が運用しているリスティングのうち1件は、1ヶ月の閲覧数が10000を超えています。
お気に入り登録数も6000を超え、現在7000近くなっています。
(追記:2017年7月上旬にお気に入り登録数が7000を超えました。1ヶ月の閲覧数も10000~15000に伸びています。)

レビューは現在199です。
80%以上の方がレビューを書いて下さり、しかも、チェックアウトしてすぐに書いて下さいます。(追記:2017年6月下旬にレビューも200を超えました)

当該リスティングが民泊を開始した時にはまだ競合があまりいなかったのは、確かにラッキーでした。
といっても、独壇場だったわけではございません。
当該リスティングの民泊を開始した時点で、既に50近いレビューを得ているリスティングも、本部町にはありました。
当初、それらのリスティングにはとても追いつけないと思ったものです。

弊社は、零細企業ですが、幸いなことに、強力なブレーンと、素晴らしい掃除+接客スタッフに恵まれています。
スタッフの語学力、洞察力、情報収集力、ならびに、掃除+接客スタッフの気配りのおかげで、ここまで来ることができた、と言っても過言ではないと思います。

私自身は、元々アーティストで完璧主義です。インテリアデザインや舞台装飾の経験もあります。

こちらに時々掲載している花々は、全て私が100円ショップの造花を駆使してアレンジしたものですが、多くのお客様からお褒めの言葉をいただいています。(弊社が運営するリスティングの装飾は、ほとんど手作りとなっています)

大工仕事も得意で、部屋の床も自分で貼りました。
自分でいうのも何ですが、いい加減なプロよりも完璧にできたと思います。

もちろん、掃除も完璧でないと気が済みません。

お客様は、大切な人と特別な時間を過ごすためにいらっしゃいます。
重要なのは「非日常」の空間を提供することです。
そのためには、完璧に清潔でなければなりません。

完璧を求められる掃除スタッフも大変とは思いますが、その分、報酬もはずんでいます。中抜きはしていません。

スタッフに報酬をはずむとなると、それなりの売り上げが必要です。「接客」の部分にはこだわっておりますので、そちらも含んだ料金設定にしなければいけません。

民泊の新規参入が増え、周囲の民泊施設がどんどん値崩れしていくなか、ある程度の宿泊料と稼働率を維持していくのは不可能ではないかと思った時期もありました。

が、あまりにも安い料金で出している周囲のリスティングの多くは、そこそこ予約が入っていたにもかかわらず、何故か、そのうちAirbnbからは消えていきました。
お客様が入ると、当然のことながら、水道光熱費やアメニティなどの費用が発生します。
赤字で経営が成り立たなかったのかもわかりません。

むしろ、全く予約が入らないにもかかわらず値段を下げていないリスティングのほうが生き残っています。
おそらく、これらのリスティングは家賃等を回収する必要がなく、夏場さえ予約が入ればいいという姿勢なのでしょう。

幸いなことに、弊社のリスティングは大きな値崩れを起こさないまま稼働率を維持することができています。
むしろ、料金を上げたリスティングもあります。夏場だけでなく、冬場さえ高めの料金で入ります。
(ただし冬場は適当にセールを入れる必要があります)

Airbnbは人気が人気を呼ぶシステムです。
お客様に満足いただければ、レビューと良い評価が増え、それが他のお客様の目にとまり、どんどん予約が増えます。
完璧な掃除と気配りのきいたおもてなしを武器に、弊社のリスティングのうちのひとつは、気がつくと、沖縄で首位を争う人気物件になっていました。

長々と書きましたが、やはり、成功のためのポイントは、いかに非日常の空間を提供できるか、ということではないかと思います。


追記:現在、当該リスティングは、レビュー数7650を超えて評価は4.91です。
たくさんレビューが集まると、どうしても悪いレビューを書き込まれるお客様もいるので
最初の頃より評価は落ちましたが、
もう9年連続スーパーホストを維持しています。
ゲストチョイスにも、もちろん、選ばれています。
おかげで、稼働率は90%を超えています。
文責:青木

沖縄、コンドミニアム運用の顛末(1)

こんにちは。

以前、ブログで、購入したマンションをコンドミニアムとして運用することになったお話を書きました。開始したのは2008年の春ころです。

委託させていただいた不動産会社は、かなり良心的なところで、手数料は清掃費込で15%です。しかも、かなり綺麗に掃除をして下さいました。

ただ、予約はほとんど入りませんでした。
不動産会社は、マンションを売ることが目的であって、その運営で儲けることは全く念頭になかったようです。

楽天やじゃらんで出していたのですが、HPを見ても、やる気がないことが伺えました。しかも最低2泊でしたので、お客様も限られていました。

もうひとつ入らなかった要因があります。低層階の2部屋はその不動産会社が所有していたのですが、同じマンション内の他の部屋より安い料金で出していました。その結果、予約はその2部屋にばかり集中することになったわけです。

8月だけは、驚くほど入りました。私たちが受け取った金額だけで、70万円以上ありました。が、それ以外は、ほぼ0の状態が続きました。

挙句の果て、2009年の夏の終わりだったと思うのですが、不動産会社からは「もうコンドミニアムの運営からは手を引く、今後は別の業者に任せる」との連絡がありました。

以前から、旅館業の許可を移動して自分たちで営業したいとは思っておりましたので、これを機会に、自分たちでやりたいと申し出ました。

ところが、その直前に沖縄県の条例が変わっていて、私の所有しているマンションでは、自分の部屋だけ新しく旅館業の許可を取り直すということはできなくなっていたのです。

それで、仕方なく、次の業者にお任せすることになりました。手数料は全体の40%。但し予約は1泊から取るということで契約しました。

続きはまたそのうち

本部町民泊の今後(2)

こんにちは。

昨日、このブログで、本部町は競合が多くなりつつあり、今後は、ますます増えるいうことを書きました。

ただ、それは、いっぽうでは、本部町全体の盛り上がりを示していると思います。

マハイナにショッピング・モールができて、それ以外にもレストラン、カフェ、バーなどがオープンすれば、美ら海水族館を訪れる人々でも、これまでは恩納村や名護市あたりに泊まっていたのが、本部町に泊まってくれるようになるかもわかりません。

本部町に根差して仕事をする私たちとしても、町の発展を望むところです。
歩いて行ける距離にバーなどがあってほしいとも思います。

本部町が住んでいて楽しい町になれば、長期滞在者も増えることでしょう。歩ける距離にレストランなどがたくさんできれば、本部町滞在中は車がなくても過ごせるかもわかりません。

とはいえ、これから民泊を始める方の懸念がわからないわけではありません。ホテルや民泊が一気に増えすぎると、中には、最初のうちは全く予約が入らない物件もでてくることでしょう。

特に、11月から6月の半ばにかけては要注意です。閑散期は人気のある物件や料金の安い物件から予約が埋まっていきます。その結果、古くから営業している民宿や民泊でも、11月から6月の半ばにかけては、全く予約が入っていないところがあります。

そのような民宿や民泊が生き残っているのは、夏に大きく稼げることがわかっているからです。

もちろん、夏に大きく稼げる構図も、今後、宿泊施設不足が解消されて料金が落ち着くと、どうなるかわかりません。が、いずれにせよ民泊新法が制定されれば、旅館業の許可を取得していない物件の貸し出しは180日以内に制限されます。旅館業の許可が取れない場合は、夏休みやゴールデンウィーク、年末年始などに焦点を定めて運用していくのがいいかと思われます。

とはいえ、リスクを伴う投資は避けたほうがいいかもわかりません。

なお、閑散期の売り上げを増やしたい場合は、是非、弊社にお任せください。もちろん、夏場の売り上げも最高値にもっていきます。


本部町民泊の今後(1)

こんにちは。

一昨日、はじめての問い合わせがありました。

民泊を開始される方は、大抵、楽天的な見解をお持ちなのですが、問い合わせて来られた方は、むしろ、失敗を恐れていらっしゃるようでした。

確かに、本部町も最近はますます民泊が増えつつあるうえに、現在建築/増設中の大型ホテルが2軒もあります。そう楽天的に構えてはいられないと思います。

現在建設中のホテルは、瀬底島のリゾートホテル。
現在増築中のホテルは、マハイナ・ウェルネス・リゾート。

このうち、瀬底島のリゾートホテルは、10年近く前に建設半ばで頓挫。その後ゴースト化しつつあったのが、最近、森トラストという会社が買い取ったようで、2020年にはオープンすると訊いています。

マハイナ・ウェルネス・リゾートは、「海の駅」を壊してモールを建設中。2階以上がホテルになるそうです。

2014年に開業した「オリオン・モトブリゾート」もあわせると、これで大型ホテルが3軒です。「センチュリオンホテル」や「マリンピアザオキナワ」なども無視できません。

それ以外にホテルとしては、「ゆがふいんBISE」「モトブリゾート」、コンドミニアム/コテージ系では「ウィステリア・コンドミニアム」「アルマリゾート」「星のテラスもとぶ山里」「美ら海ヴィレッジ」などなど、数え上げるとキリがありません。

美ら海水族館近辺にも、Ocean Expoのころにオープンした民宿や小規模宿泊施設が山ほどあります。代がわりはしているかもわかりませんが。

民泊は、AirbnbのHPで「本部町」と検索するたびに、増えているような気がします。4月頃には「美ら海テラス」という12戸からなるコンドミニアムがオープンしたのですが、こちらも、専らAirbnbを通して民泊として営業しています。

本部町では、これまで大きなマンションがありませんでしたが、今後は大型マンションも立ち並びそうです。その多くが投資目的で購入されるであろうと予想されます。

本部町には別荘も多いです。民泊が解禁になったら、おそらくそれらのオーナーの方々も参入してくることでしょう。

さて、そんな中、本部町の民泊はどのようになってゆくでしょうか。

続きは次回で。

カビの季節です。沖縄のそのお部屋、代行業者に任せっぱなしで大丈夫ですか?

弊社はお部屋の維持管理も行っています。
現在委託されている物件のうち2件は、弊社の前に別の業者が運営していたのですが、お部屋の管理は全くしていなかったようです。

お引き受けした時点でかなりひどい状態でした。


お部屋はカビだらけ。カーテンや壁紙の下にまで黒カビが発生していました。
おまけにゴ○ブリの侵入経路があるみたいで、時々遭遇しました。

2件のうち1件はディスポーザーを置いていたのですが、ツーンと鼻をつく臭いがしました。


私が個人的に所有している物件も同じ業者に任せていたので、だいたい想像はついていたのですが、私たちはまだ時々は掃除に行っていたので、それほどまでひどい状態にはなっていませんでした。

内地に住んでいて沖縄に別荘を持っている方で、業者に任せて放ったらかしの場合はご注意くださいね。

時々は別荘の様子を見に行くことをおすすめします。


上記の2件は、お引き受けしてすぐに徹底的に掃除しましたが、壁紙の下のカビとディスポーザーの臭いだけはどうにもなりません。


壁紙の張り替えをしてもらうために業者に連絡しましたが、忙しい時期なのですぐにはできないと言われてしまいました。

そこで、しばらくの間は、シールを貼ったりして誤魔化すことにしました。


誤魔化せなかったのは、臭いのほうです。

ディスポーザーの分解掃除をしようとあれこれ調べましたが、わかりませんでした。
そこで、オーナー様の許可を得て、ディスポーザーの取り外しをしてもらうことにしました。


ディスポーザーのことですったもんだしている間も、予約はどんどん埋まっていきました。
十分な対策ができないまま、数組のお客様をお受けしました。

臭いは気にならない日もあったので、何とかなるのではないかと思っておりました。

しかしながら、時期は梅雨です。
臭いはやはり誤魔化せないようでした。

非公開レビューに臭いのことを書かれたり、レビューには書かれないまでもあまりよくない(4つ星)評価がつくこともありました。

airbnbでは評価が3件たまれば公開されるのですが、公開された時点でで、総合評価の平均点は4.5。あまりよくないスタートでした。

あれこれ苦労しましたが、今は、2件とも、壁紙(一部)も新しくなり、ゴ○ブリもでなくなりました。

もちろん異臭もありません。お蔭さまで安定して5つ星をいただいていますが、設備が古いこともあり、時々、クレームが入ることがあります。
洗濯機や乾燥機、クーラーなどが多いです。


沖縄は、内地では想像できないくらいカビが発生します。
特に新築時はコンクリートがまだ湿っているため、要注意です。

大切な資産を守るため、是非、弊社にお部屋の維持管理と運営の両方をお任せください。

弊社スタッフの紹介

今回は、弊社スタッフについて、簡単にご紹介したいと思います 2024年10月20日現在、6名のスタッフ(清掃員を除く)が協力し、ほぼ24時間体制で頑張っています。 代表取締役 沖縄在住  アーティスト、空間デザイナー、(元)木工大工 お部屋の飾りつけが好評で 男性ですが、「女子力...