台風によるキャンセル

台風8号キャンセルに伴い
2日前に無料キャンセルの依頼が来ました。

9日に沖縄に入り
9日から5泊のお客様です。

台風が沖縄に最接近するのは10日
9日は飛行機が飛ぶと思われます。

それでも「子供がいるので心配」と言われると
「キャンセル料を徴収します」とはなかなか言えません。

妥協案として「最初2日間だけ無料キャンセルに応じる」とお答えしました。
納得はしていただけないご様子でしたが
こちらといたしましても、この時期は全日満室ですので
直前の無料キャンセルに応じるのは、損失が大きすぎます。

その後、台風の進路が南に逸れ
沖縄直撃はなさそうな雰囲気になりました。

お客様はまだキャンセルをしていらっしゃいません。
当初の予定通り、9日からご滞在いただきたいものです。

それにしても、今年は台風の「当たり年」のようです。
閑散期の麻疹流行よりも
繁忙期の台風のほうが
収益への影響は大きいです。

台風が沖縄直撃コースを通りやすいのは8月。
せいぜい1－2本でおさまってほしいものです。

管理物件のうち2件が上位20位に

こんにちは。

本部町は民泊新法の影響は少ないとはいえ
6月以降は若干、予約が以前より入りやすくなったような気がします。

オーシャンフロント, そもそも夏の繁忙期を控えた予約が入りやすい時期ではありますが。

朗報は、検索上位物件のうちのいくつかが消えたおかげで
弊社管理物件15件（ウェブとメールのみの管理を除く）のうち2件が、
Airbnbにおいて「沖縄」で検索した際に、上位20件内に表示されるようになったことです。
（以前検索した履歴が検索結果に影響するため
chromeのシークレットモードで検索しています）

もう1件は、現在、3頁目に表示されています。

Airbnbで人気物件になれば、閑散期でもコンスタントに予約が入ります。
この調子で頑張ります！！

Beds24は素晴らしい！！

明けましておめでとうございます。

Airbnbと他のサイトを併用していらっしゃる皆さま
オーバーブッキングを避けるためのサイトコントローラーは何を使っていますか？

弊社の管理物件は、
Airbnbのほかは主にBooking.comを利用していますが
（Booking.comに登録すると、自動でagodaにも登録されます）
サイトコントローラーは「Beds24」を使用しています。

Beds24の素晴らしいところは、何といっても維持費の安さ！
たとえばAirbnbと連携可能な「手○いらず」などは、
初期費用や基本料金が高いです。
一番使い勝手のいい「手○いらずNET2」は
初期費用50000円、月額使用料が1物件につき9800円、
しかも2年しばりです。
部屋数の少ない物件ではコストがかかりすぎます。

おまけに、予約が入るたびに課金されます。
「手○いらずNET2」では1予約につき88円です。
キャンセルされても課金されるので
キャンセルの多いサイトで使うのはためらわれます。

次に素晴らしいのは、自由にカスタマイズできるところ。

たとえば、弊社管理下のあるコンドミニアムでは

Booking.comではルームタイプ単位

Airbnbではお部屋単位で予約を取っていますが
Beds24でvirtual roomやdependancyを的確に設定しているので
Airbnbのお客様は、Booking.comでの予約の有無にかかわらず
部屋タイプの在庫が０になるまで
希望のお部屋を予約することができます。

もちろん、Airbnb経由の予約を
Booking.comの在庫数に反映するという設定も可能ですので
オーバーブッキングの心配もありません。

Airbnbでは予約の入りにくいお部屋に
Booking.comのお客様を回す、
ということもできます。

次に、Beds24ではサブアカウントを設定することができるだけでなく
アクセス権限も自由に設定することができます。
そのため、オーナー様に予約状況の確認をしていただいたり
宿泊者情報や料金の確認をしていただくことも可能です。
（現時点ではAirbnbの料金は表示されません）

清掃依頼に役立つ機能までついています。

Beds24は海外アプリのため
マニュアルはすべて英語です。
ヘルプセンターへの質問も英語でしかできませんし
回答もすべて英語です。

自由に使いこなせるようになるためには、
論理的な文章を読んで理解できるだけの
英語力（と論理力？）が必要です。
試行錯誤を繰り返すことのできる忍耐力も必要かもわかりません。

検索してもほとんどヒットしないということは
日本国内で使いこなしている方は少ないのではないでしょうか。

Beds24を導入して、
Airbnbを含む複数サイトの予約の管理をしたい方は
弊社までご相談ください。
(Beds24導入のみのアドバイスはしておりません。）

複数サイトに登録にあたって
業者から、高額のサイトコントローラー利用料を請求されている方も、
是非、弊社にご相談ください。
ただし、Beds24は日本のサイトには対応しておりません。

追記（2020年２月）
2018年6月より
Beds24とstripeとの連携を使用しています。
無効クレジットカードを見分ける
自動集金する
などの機能が使えるようになり
ますます便利になりました。

なお、現在、beds24日本語にも対応しています。

弊社でもオーナーさまのご希望で１物件のみ日本語契約しましたが
英語版よりも高くつくのが難点です。
発行していただいたのはsub accountですので、
私の使い方にはあっていません。
ただ、日本語でのサポートが必要なオーナーさまであれば
英語版よりも多少高くとも、使う価値はあるかと思います。

Booking.comのは閑散期の味方かも

レビューもそろそろたまってきたおかげで
Booking.comの予約が増えてきました。

先日キャンセルされた11月21日からの予約も、Bookingのおかげで、2日間埋まりました。

Booking.comはキャンセルも多いですが
予約も、Airbnbよりも圧倒的に多いような気がします。

競合が少ないというのもありますが
やはり、民泊よりは安心して宿泊できるうえに、手軽に予約できるのがいいのでしょう。

洗濯機のカビ

洗濯槽は、実は浴槽よりもカビが発生しやすいです。

特に沖縄では、湿気の多い時期は、放っておくとすぐに黒カビがわいてしまいます。

黒カビの発生した洗濯機で洗うと、衣類に黒いカスがついてしまします。
お客様からのクレームも必至です。

ただ、洗濯槽のカビは、すぐには取ることはできません。
半日くらいはつけ置きするのが理想です。

弊社のように人気物件を運営していると、洗濯槽のつけ置き洗いができないのが悩みです。

スマートプライシングの弊害

こんにちは。

民泊代行業者の中にはスマートプライシングのシステムを使用しているところが多いようです。

このスマートプライシングですが、実は、弊社も試用してみたことがあります。
が、すぐにやめてしまいました。
沖縄の実情に全くあっていないからです。

沖縄では、夏の間は宿泊料金が高騰します。
普段の赤字を夏場で補っている宿泊施設も少なくありません。
スマートプライシングは、そのような地域の事情は全く考慮してくれません。

本部町では海洋博公園の花火大会の日は「かきいれ時」ですが、そのようなイベントも、もちろん考慮してはくれません。


なお、代行業者に依頼されるときは、スマートプライシングを使用されている会社は避けた方がいいと思います。

現在のスマートプライシングのシステムで、利益の最大化を図ることはできません。（キッパリ）


弊社が最も時間をかけているのは料金設定です。

料金設定は、長年の経験に頼る部分も多いですが、競合が増える、イベントがある、などの理由で、年々、条件が変化するため、情報収集は欠かせません。

また、直前値下げも、機械任せにせず、その都度割引額を決定し、手動で金額を入れております。

時期に応じたプロモーションの設定や解除などの戦略にも時間をかけております。

民泊物件を数多く抱えていると、それぞれの施設に対して上記のことをいたしますので、どうしても時間がかかってしまいます。
おまけにAirbnbのインターフェイスは、手動管理をするには使いづらいです。

私は、時々「（料金設定に関して）魔法の腕を持っている」と言われます。
弊社に乗り換え、料金設定をお任せ頂いた途端、利益が倍増した、というオーナー様が何人もいらっしゃるからです。

が、これは「魔法」などではありません。
料金設定はプロのスタッフが担当しています。
「緻密なデータ分析」、「経験と努力の積み重ね」、そして、少しの「直感」が加わってこその「魔法の腕」です。
物件を見た途端、どれくらいの収入が得られるかも、だいたいわかるそうです。
（ただし、大手コンドミニアムのオープンなどのせいで、外れることもあります）


話は外れましたが、料金設定をAIに任せている代行業者は、一体何を主な仕事としているのでしょうか。
最も重要な部分を機械任せにして、オーナー様から料金を取るなんて、弊社からすれば、信じられないことです。

民泊清掃代行について

こんにちは。

今日、ひょんなことから、業者が清掃に入ったあとの民泊物件を見せていただく機会がありました。

一見、綺麗に見えたのですが、よく見ると、水回りを中心に細かいところが全くできていませんでした。
スタッフにも「社長がブチ切れるレベルの掃除ですね」と言われました。

清掃業者を頼むと、水回りだけで1万円以上かかったりします。
数千円の清掃料金で水回りまで綺麗にしろ、というほうが無理な願いというものなのでしょう。

弊社は、排水溝まで毎回、完璧に掃除しますが、おかげで人件費がかなりかかっています。

特に最近は沖縄も人手不足なので、人件費も跳ね上がり、清掃料金に関していえば、足が出ています。

Airbnbでは宿泊料とは別に「清掃料金」を設定することができるのですが、人件費が「清掃料金」を上回っている状態です。

オーナー様とはかなりお得な清掃料金で契約しておりますので、次期契約更新時には、清掃料金の値上げをお願いするつもりではいます。
が、現在のところは、宿泊料金を高めに設定することで、何とか赤字をしのいでいます。

私は何でも完璧にしないと気が済まない性質です。
弊社のカスタマーサービス担当者も、清掃関係でクレームでも貰おうものならヒステリーを起こしてしまうので、今後も手を抜くことは考えられません。
ですが、ひょっとしたら、商売としてはあまりうまくないやり方なのかもわかりません。

自己所有物件をのぞき、現在、弊社と契約しているオーナー様は、すべて県外の方で、沖縄にいらっしゃることはまずありません。

たまには、弊社の清掃がいかに完璧か、見に来ていただきたいものです。