Booking.comのは閑散期の味方かも

レビューもそろそろたまってきたおかげで
Booking.comの予約が増えてきました。

先日キャンセルされた11月21日からの予約も、Bookingのおかげで、2日間埋まりました。

Booking.comはキャンセルも多いですが
予約も、Airbnbよりも圧倒的に多いような気がします。

競合が少ないというのもありますが
やはり、民泊よりは安心して宿泊できるうえに、手軽に予約できるのがいいのでしょう。

洗濯機のカビ

洗濯槽は、実は浴槽よりもカビが発生しやすいです。

特に沖縄では、湿気の多い時期は、放っておくとすぐに黒カビがわいてしまいます。

黒カビの発生した洗濯機で洗うと、衣類に黒いカスがついてしまします。
お客様からのクレームも必至です。

ただ、洗濯槽のカビは、すぐには取ることはできません。
半日くらいはつけ置きするのが理想です。

弊社のように人気物件を運営していると、洗濯槽のつけ置き洗いができないのが悩みです。

スマートプライシングの弊害

こんにちは。

民泊代行業者の中にはスマートプライシングのシステムを使用しているところが多いようです。

このスマートプライシングですが、実は、弊社も試用してみたことがあります。
が、すぐにやめてしまいました。
沖縄の実情に全くあっていないからです。

沖縄では、夏の間は宿泊料金が高騰します。
普段の赤字を夏場で補っている宿泊施設も少なくありません。
スマートプライシングは、そのような地域の事情は全く考慮してくれません。

本部町では海洋博公園の花火大会の日は「かきいれ時」ですが、そのようなイベントも、もちろん考慮してはくれません。


なお、代行業者に依頼されるときは、スマートプライシングを使用されている会社は避けた方がいいと思います。

現在のスマートプライシングのシステムで、利益の最大化を図ることはできません。（キッパリ）


弊社が最も時間をかけているのは料金設定です。

料金設定は、長年の経験に頼る部分も多いですが、競合が増える、イベントがある、などの理由で、年々、条件が変化するため、情報収集は欠かせません。

また、直前値下げも、機械任せにせず、その都度割引額を決定し、手動で金額を入れております。

時期に応じたプロモーションの設定や解除などの戦略にも時間をかけております。

民泊物件を数多く抱えていると、それぞれの施設に対して上記のことをいたしますので、どうしても時間がかかってしまいます。
おまけにAirbnbのインターフェイスは、手動管理をするには使いづらいです。

私は、時々「（料金設定に関して）魔法の腕を持っている」と言われます。
弊社に乗り換え、料金設定をお任せ頂いた途端、利益が倍増した、というオーナー様が何人もいらっしゃるからです。

が、これは「魔法」などではありません。
料金設定はプロのスタッフが担当しています。
「緻密なデータ分析」、「経験と努力の積み重ね」、そして、少しの「直感」が加わってこその「魔法の腕」です。
物件を見た途端、どれくらいの収入が得られるかも、だいたいわかるそうです。
（ただし、大手コンドミニアムのオープンなどのせいで、外れることもあります）


話は外れましたが、料金設定をAIに任せている代行業者は、一体何を主な仕事としているのでしょうか。
最も重要な部分を機械任せにして、オーナー様から料金を取るなんて、弊社からすれば、信じられないことです。

民泊清掃代行について

こんにちは。

今日、ひょんなことから、業者が清掃に入ったあとの民泊物件を見せていただく機会がありました。

一見、綺麗に見えたのですが、よく見ると、水回りを中心に細かいところが全くできていませんでした。
スタッフにも「社長がブチ切れるレベルの掃除ですね」と言われました。

清掃業者を頼むと、水回りだけで1万円以上かかったりします。
数千円の清掃料金で水回りまで綺麗にしろ、というほうが無理な願いというものなのでしょう。

弊社は、排水溝まで毎回、完璧に掃除しますが、おかげで人件費がかなりかかっています。

特に最近は沖縄も人手不足なので、人件費も跳ね上がり、清掃料金に関していえば、足が出ています。

Airbnbでは宿泊料とは別に「清掃料金」を設定することができるのですが、人件費が「清掃料金」を上回っている状態です。

オーナー様とはかなりお得な清掃料金で契約しておりますので、次期契約更新時には、清掃料金の値上げをお願いするつもりではいます。
が、現在のところは、宿泊料金を高めに設定することで、何とか赤字をしのいでいます。

私は何でも完璧にしないと気が済まない性質です。
弊社のカスタマーサービス担当者も、清掃関係でクレームでも貰おうものならヒステリーを起こしてしまうので、今後も手を抜くことは考えられません。
ですが、ひょっとしたら、商売としてはあまりうまくないやり方なのかもわかりません。

自己所有物件をのぞき、現在、弊社と契約しているオーナー様は、すべて県外の方で、沖縄にいらっしゃることはまずありません。

たまには、弊社の清掃がいかに完璧か、見に来ていただきたいものです。

airbnbですでに来年4月の予約が...

こんにちは。

今日は7月5日ですが、すでに来年4月の予約が入りました。

また、弊社代表（つまり私）所有物件は、本日、8月の予約が全て埋まりました。
（追記：残念なことに、その後、キャンセルされてしまいました。）

ありがたいことです。

ただ、7月は、自己所有物件では予約が入っていない日が2日間あります。
うち1日は本日ですので、今後予約が入ることはありません。

今は沖縄は一番綺麗な時期ですので、
お客様にそれを楽しんでいただく機会を提供できなかったのは残念です。
直前キャンセルが入った時を除いて、
これまで何か月もの間ほぼ100％の稼働率を維持してきただけに、
少し強気に出すぎたかもわかりません。
沖縄は既に真夏、
といってもまだ本格的な観光シーズンではありませんから、
もう少し早めに料金を下げるべきだったかもわかりません。
驕りは禁物ですね。
初心に帰ることに致します。

一方、委託されている物件のうちのひとつは、
昨日を除いて、7月は既にすべての日が予約で埋まっています。
8月はまだ少し空いていますが、
booking.comの予約が多いので、
8月の売り上げは、
私の所有物件（Aibnbからの予約が多い）よりも多くなりそうです。

委託されている上記物件は、
リゾート色が強いお部屋になっています。
しかもバスルームが２つ。
これからもどんどん人気がでそうです。

私どもの物件も、負けてはいられません。

民泊代行業者の言葉を鵜呑みにするな

弊社はホテル運営とともに民泊代行も行っている零細企業ですが、これまで、民泊代行の際に、見積もりを出したことはありません。

今後、必要な場合は、少し低めで見積もりを出す予定です。

何故かというと、嘘はつきなくないからです。

たとえば、インターネット上で目にした見積もりは、３LDKで1泊1万円（1月）から2.３万円（8月）に設定されていました。
また、稼働率は65％（1-2月）から90％（8月）の間に設定されていました。

しかし、実際は、民泊業者がいうほどの宿泊料で、それほどの予約が入るようになるまでは、それなりの時間がかかると考えていたほうがいいと思います。
特に、11月から6月の半ばにかけては、苦しいです。
（一番、苦しいのは11月と6月です。1月末頃からは、春節などで盛り返します）

もちろん、物件の場所やその他の条件では、最初から予約が入ることもあると思います。
あくまでも、ご参考ということでお願いします。

最後に、民泊を始めるのであれば、なるべく夏前がいいと思います。

夏場にレビューをためることで、秋から冬にかけても予約が入りやすいです。
ただし、悪いレビューがつくと逆効果ということもございますので、ご注意ください。

どのようにしてAirbnbで人気物件になったか

こんにちは。

このブログを読んでくださっている方（まだ、あまりいないと思いますが）が、一番知りたいのは、なぜ弊社の運営している物件が、Airbnbでこれほどまでに人気物件になり得たか、ということだと思います。

ヘッダーにも記載ておりますように、弊社が運用しているリスティングのうち1件は、1ヶ月の閲覧数が10000を超えています。
お気に入り登録数も6000を超え、現在7000近くなっています。
(追記：2017年7月上旬にお気に入り登録数が7000を超えました。1ヶ月の閲覧数も10000～15000に伸びています。）

レビューは現在199です。
80％以上の方がレビューを書いて下さり、しかも、チェックアウトしてすぐに書いて下さいます。（追記：2017年6月下旬にレビューも200を超えました）

当該リスティングが民泊を開始した時にはまだ競合があまりいなかったのは、確かにラッキーでした。
といっても、独壇場だったわけではございません。
当該リスティングの民泊を開始した時点で、既に50近いレビューを得ているリスティングも、本部町にはありました。
当初、それらのリスティングにはとても追いつけないと思ったものです。

弊社は、零細企業ですが、幸いなことに、強力なブレーンと、素晴らしい掃除＋接客スタッフに恵まれています。
スタッフの語学力、洞察力、情報収集力、ならびに、掃除＋接客スタッフの気配りのおかげで、ここまで来ることができた、と言っても過言ではないと思います。

私自身は、元々アーティストで完璧主義です。インテリアデザインや舞台装飾の経験もあります。

こちらに時々掲載している花々は、全て私が100円ショップの造花を駆使してアレンジしたものですが、多くのお客様からお褒めの言葉をいただいています。（弊社が運営するリスティングの装飾は、ほとんど手作りとなっています）

大工仕事も得意で、部屋の床も自分で貼りました。
自分でいうのも何ですが、いい加減なプロよりも完璧にできたと思います。

もちろん、掃除も完璧でないと気が済みません。

お客様は、大切な人と特別な時間を過ごすためにいらっしゃいます。
重要なのは「非日常」の空間を提供することです。
そのためには、完璧に清潔でなければなりません。

完璧を求められる掃除スタッフも大変とは思いますが、その分、報酬もはずんでいます。中抜きはしていません。

スタッフに報酬をはずむとなると、それなりの売り上げが必要です。「接客」の部分にはこだわっておりますので、そちらも含んだ料金設定にしなければいけません。

民泊の新規参入が増え、周囲の民泊施設がどんどん値崩れしていくなか、ある程度の宿泊料と稼働率を維持していくのは不可能ではないかと思った時期もありました。

が、あまりにも安い料金で出している周囲のリスティングの多くは、そこそこ予約が入っていたにもかかわらず、何故か、そのうちAirbnbからは消えていきました。
お客様が入ると、当然のことながら、水道光熱費やアメニティなどの費用が発生します。
赤字で経営が成り立たなかったのかもわかりません。

むしろ、全く予約が入らないにもかかわらず値段を下げていないリスティングのほうが生き残っています。
おそらく、これらのリスティングは家賃等を回収する必要がなく、夏場さえ予約が入ればいいという姿勢なのでしょう。

幸いなことに、弊社のリスティングは大きな値崩れを起こさないまま稼働率を維持することができています。
むしろ、料金を上げたリスティングもあります。夏場だけでなく、冬場さえ高めの料金で入ります。
（ただし冬場は適当にセールを入れる必要があります）

Airbnbは人気が人気を呼ぶシステムです。
お客様に満足いただければ、レビューと良い評価が増え、それが他のお客様の目にとまり、どんどん予約が増えます。
完璧な掃除と気配りのきいたおもてなしを武器に、弊社のリスティングのうちのひとつは、気がつくと、沖縄で首位を争う人気物件になっていました。

長々と書きましたが、やはり、成功のためのポイントは、いかに非日常の空間を提供できるか、ということではないかと思います。


追記：現在、当該リスティングは、レビュー数7650を超えて評価は4.91です。
たくさんレビューが集まると、どうしても悪いレビューを書き込まれるお客様もいるので
最初の頃より評価は落ちましたが、
もう9年連続スーパーホストを維持しています。
ゲストチョイスにも、もちろん、選ばれています。
おかげで、稼働率は90％を超えています。
文責：青木