Bookingのホスト評価（管理下にある全物件対象）が8.9です。

 お久しぶりです。

先日、気が付いたのですが、Booking.comでプライマリアカウントを作成後、全管理施設の平均スコアが出るようになっていました。

弊社の場合、13施設20部屋の平均スコアは10点満点中8.9点でした。

スコアの大半を、本部町にあるコンドミニアムが占めているのですが

築20年の割にはなかなかの数値ではないかと思います。

沖縄北部は石灰が多いので、シャワーやウォシュレットの詰まりなど、古い施設は管理が大変ですが、弊社スタッフ、下請けともに、今後とも頑張ります。

小規模経営の利点

夏休みにAirbnbを通して宿泊しようとして、さんざんな目に遭ったことは、以前のブログでお知らせしました。

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

そのとき、「管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないか」と書きました。昨夜、今度は弊社の管理施設でトラブルがあり、ゲストに別の施設をご案内する事態が起こりました。

移動が完了したのは、午前1時過ぎでした

もともと料金を抑えた施設にご宿泊されていたため、同程度の料金で移動先を見つけることは難しい状況でした。

そこで、移動先のオーナー様には割引料金で受け入れていただけるようお願いし、ゲストにも少額の追加料金をご負担いただくことで、話がまとまりました。

ゲストの移動が完了したときには、午前1時を回っていました。その間はずっとPCの前で連絡を確認し、移動中に問題が起きていないか、無事に到着できたかを見守っていました。

こうした対応も、運営代行業者として担うべき仕事の一つだと考えています。

柔軟な対応と、連絡を受けられる体制

以前の記事でも触れましたが、大手業者の中には、お客様とのやり取りを外部の専門業者に委託しているところもあるようです。

対応する窓口に判断や手配の権限がなければ、マニュアルにない事態への対応は難しくなります。私が経験したケースでも、具体的な解決につながらず、「Airbnbに相談してください」という案内で終わってしまいました。

外部委託の有無にかかわらず、組織が大きくなるほど、個々の事情に応じた判断を現場に行き届かせる仕組みが必要になるのだと思います。

一方、個人で運営している代行業者は柔軟に判断しやすい反面、24時間、メッセージやメール、電話を確認し続けることが難しい場合もあります。

状況に応じて判断できることと、必要なときに連絡を受けられること。その両方をどう維持するかが、運営代行の大切な課題だと感じています。

弊社の対応体制について

• 事務所の営業時間：午後3時～午後9時
• 遠隔担当者のコンシェルジュ対応：午後11時まで
• 午後11時以降：引き続きメッセージ等を確認し、緊急電話に対応しています。

午後11時以降も、届いたメッセージにはできるだけ速やかに返信するよう努めています。ただし、この時間帯は一人での対応となるため、お急ぎでない内容については翌朝にお返事することもございます。

この体制を維持するため、人件費がかさんでいるのも事実です。現在は利益を確保する余裕が少なく、経営者の報酬もほとんど取れていない状況です。

対応の質を守れる範囲で、管理施設を募集しています

今後もこの対応体制を維持できるよう、状況を見ながら、もう少しだけ管理施設を増やしていく予定です。

現在、約5件のご相談が進行しています。ただし、経営者が全体を把握し、責任を持って対応できる範囲を超えないよう、受け入れ件数には限りを設ける予定です。

運営代行をご検討中のオーナー様へ

対応の質を維持できる件数に達した段階で、新規募集を締め切る予定です。ご検討中の方は、どうぞお早めにご相談ください。

文責：とみおか

ゲストチョイスが増えつつあります。

こんばんは。

弊社管理施設20件のうち5件が
Airbnbでスーパーホストよりも難易度の高いゲストチョイスに選ばれていたのですが
うち1件がオーナーチェンジ。業者が買い取り、自らが運営されることになりました。

ゲストチョイスが、一旦、1件減ったのですが
最近新たに別の物件がゲストチョイスに選ばれました！！

まだほかにも、ゲストチョイスに選ばれそうな施設が数件あります。

期待が膨らんでいます！！

文責：とみおか

弊社スタッフの紹介

今回は、弊社のスタッフについて簡単にご紹介します。

2024年10月20日現在、清掃員を除く6名のスタッフが協力し、 ほぼ24時間体制で施設の運営を支えています。

代表取締役（社長）

沖縄在住｜アーティスト・空間デザイナー・元木工大工

空間づくりと現場対応を担当。 お部屋の飾りつけが好評で、ゲストから「女子力が高い」と お褒めの言葉をいただくこともあります。 オーナー様のご要望に応じて、お部屋の装飾品を制作することもあります。

趣味は、サンセットと猫の写真を撮ること。 また、珍しい楽器である虚鐸（きょたく）の奏者でもあります。 虚鐸は尺八よりも長い縦笛で、施設で音楽瞑想のリトリートを開催することもあります。

パソコン操作は少し苦手なアナログ派。 得意なものづくりを生かし、主に現場で活躍しています。

取締役

東京在住｜経営コンサルタント・コピーライター

現役の 経営コンサルタント＆コピーライター。約半年前に弊社の役員に就任。 次期社長としても期待されています。

過去には、大手業者が管理する民泊への投資で失敗した経験もあります。 しかし、その経験をもとにKindle本を出版するなど、 失敗を次の挑戦につなげる行動力の持ち主です。

主に、SEOをはじめとする集客戦略を担当。 予約サイトを通さない直接予約も増えてきました。

取締役の活動はこちら

マネージャー

沖縄在住｜英語の通訳案内士（国家資格）・学術博士・元広告代理店プランナー・画像作家

予約の一括管理ソフト「Beds24」を、 日本語版が登場する前の英語版しかなかった頃から利用しています。

国内では「ねっぱん」がよく知られていますが、 弊社では、細かな料金設定ができるBeds24を活用。 費用を抑えながら柔軟に運用できる点も、 オーナー様に喜んでいただいています。

主に、研究者として培った知識を生かした市場調査や、 ゲストからのご相談・クレームへの対応を担当しています。

趣味は花の写真を撮ること。Photoshopによる写真加工も得意です。 加工した写真や制作した画像を、画像販売サイト「Adobe Stock」に投稿・販売しています。

運営を支える多彩なスタッフ

米国の大学を卒業したスタッフ、元USJ職員、ブーケアーティストなど、 さまざまな経験や得意分野を持つスタッフが協力しています。

一方、現在は営業を専門とするスタッフがいないことが課題です。 今後、管理をお任せいただける施設を増やしていくためにも、 営業経験のある仲間が加わってくれると心強く思います。

手づくりの装飾品に込めた工夫

下の写真は、代表取締役が100円ショップの材料で制作した装飾品です。

Airbnbを始めた頃は資金に余裕がなく、 身近な材料を駆使してお部屋を飾っていました。 その頃に作った装飾品の数々は、今でも健在です。

身近な材料から生まれた、手づくりの装飾品

文責：あおき、とみおか

Airbnbでひどい目にあった話（大手業者の実態）

夏休みに、スーパーホストのクーポンを使用して、那覇にあるAirbnb物件に泊まりました。 

というか、泊まろうとしました。

が、残念ながら、宿泊どころではありませんでした。 

友人が先に到着したのですが、電気系統が全く作動せず、水も出ない状態。 

連絡先の電話番号が東京だったため嫌な予感がしましたが、 

案の定「カスタマーセンター」なるところに繋がり、

修復不可のため、

Airbnbに連絡してキャンセルと代替施設の手配を依頼するように言われました。 

しかしすでに21時を過ぎていたため、日本のAirbnbには繋がらず、 

英語で対応を求めたところ、 

「担当者を探す」ということで30分以上待ちました。

が、結局、音沙汰はありませんでした。 

友人は近くの居酒屋で待機していましたが、

さすがに我慢の限界に達し、

近くのホテルに宿泊することになりました。 

私は県内に住んでいるため、そのまま宿泊キャンセルでも何とかなりましたが、

東京から来た友人は、貴重な旅行時間のうち約2時間を不安な気持ちのまま、

無駄に過ごすことになりました。 

私自身ホストをしておりますので、

アクシデントが発生することや、

それを事前に防げない場合があることは理解しています。 

残念だったのは、管理業者の対応です。 

Airbnbの営業時間内であればまだしも

既に営業時間外だったにもかかわらず、

「Airbnbに相談しろ」

で終わらせるのは非常に無責任だと感じました。

修復のために最善を尽くしていただくのは当然のことですが、

修復が不可能であれば、

せめて管理業者自らが他の代替施設を探す努力をしてほしかったです。 

「カスタマーセンター」なるところは、

「管理業者」から委託を受けているだけとのことでしたが、

聞けば、委託元は大手の管理業者とのことでしたので、

管理している他の施設をご紹介いただくことも可能だったのではないでしょうか。 

（我々が管理しているコンドミニアムでも

屋上タンクの故障で水が出なくなることがありましたが 

そのときは、代替施設を探したり、ホテルの予約を入れたり、

本当に大変でした。）

 Airbnbでは当日キャンセルの場合でもレビューを書くことができるのですが

 酷評を前提にした無責任な対応や、

謝罪の一言もない接客態度には、 

当該施設のオーナーの方に同情さえ感じます。 

今回は、夏休みといっても最繁忙期ではなく、 

宿泊場所も都会だったため、 

近くのリーズナブルなビジネスホテルに宿泊できましたが、 

もし最繁忙期だったり、田舎やリゾート地だったらどうなっていたか、

考えるとゾッとします。

文責：とみおか

お客様（オーナー様）のUターンによる成功事例

弊社に業務委託されているオーナーさまの中には 一度、弊社を離れて、他の業者に依頼された方がいらっしゃいました。 （過去形になっている理由はあとでお話しします）

弊社を離れられた理由は
より多くの収入を求めて
ということだったと思います。
まずまずの売上だったのですが....もっと上を目指されたようです。

近所に非常によく入っている物件（相場の半額近い料金だったので当然なのですが）があり
その方に誘われてのことでした。

秋から始められて、冬の閑散期を超え、夏に突入する前に
移動を決定されました。

開業当初からどんどん予約が入ることはまずないので
もう少し、辛抱していただきたかったのですが。。。。

しかしながら、そのオーナー様は再び戻っていらっしゃいました。
残念ながら、期待通りの収入を得ることはできなかったようです。

戻ってこられた最初のうちは、別の業者が作成したAirbnbのリスティングを使用していましたが
なかなか十分な売上には至りません。
そこで、スーパーホストである弊社のホスト下で
新たにリスティングを作成することを提案しました。

その他、売上向上のために
色々とアドバイスもさしあげました。

その結果、この新規リスティングは、あれよあれよという間に人気リスティングとなり
ゲストチョイスにも選ばれました。

このオーナー様は、前々から、当該物件の売却を計画されていたのですが
その実績が功を奏し、
当該物件は、民泊投資物件として、高値で売却されるという結果になりました。

よかったですね。
文責：とみおか

弊社の清掃

事情があって、外部業者に清掃を依頼していた物件ですが

オーナー様からのたっての依頼で、弊社で清掃をすることになりました。 

1番の理由はやはり料金です。 

 弊社の清掃は、決してお安くはないですが 中抜きはしておりません。 

清掃料金はそのまま、清掃員に支払います。 

ですので、料金に対しての質は高いです。 

もちろん、たまに手抜きしようとする清掃員もいるのですが、

改善されない場合には清掃を回さないようにしているため 

精鋭のみが残る形になっています。 

 一方、清掃業者に依頼すると どうしても、業者の利益が必要となるため 

料金相応の清掃品質は期待できない面があるようです。 

 当該物件は、かなり信用のおける業者に清掃を依頼していたのですが 

それでも、オーナー様は 

弊社が清掃に入るようになって、 

これまで、清掃されていなかった箇所まで清掃してもらえるようになった 

と感動されていました。 

例をあげると、エアコンのフィルタや排水溝です。 

排水溝は毎回、清掃いたします。

エアコンフィルタは、時間のないときは清掃できないこともありますが 余裕があれば必ず清掃することになっています。

沖縄の水は、石灰多く含まれているため シャワーヘッドの目が詰まらないように 毎回、クエン酸液につけます。

ガス衣類乾燥機のフィルタも毎回清掃します。

弊社では緊急時に迅速な対応が可能です！！

弊社はもっぱら本部町とその周辺の宿泊施設を管理しています。

中南部のほうの代行依頼も時々はあるのですが
すべてお断りしています。
なぜなら、緊急時のかけつけに時間がかかるからです。

つい先日も、今帰仁村にある管理施設で、夜中近くにトイレのポンプが故障し
水が流れなくなる、というハプニングがありました。
このようなケースでは、特に迅速な対応が必要となります。

弊社では、地元のネットワークを生かして
20分後にかけつけ
割れている部分を繋ぎ
無事、修理を完了しました。

トイレ以外でも、最近では、洗濯機が故障したことがありました。
修理も試みましたが、備品などの取り寄せが必要ということでしたので
洗濯機を購入することにしました。

午前中に故障の連絡を受け
その日の午後一番には新しい洗濯機を搬入、設置いたしました。

当日、チェックインのあるお部屋で、お風呂のカランが故障した時は
さすがに、備品が手に入るかどうか、不安でしたが
無事、お客様のチェックイン時に間に合うように修理を完了することができました。

もちろん、専門の業者でないと、修理できないようなケースもあります。
ですが、日曜大工＋αで修理可能なことであれば
迅速な対応が可能となっています。

特に遠方にお住いのオーナー様には
安心してお任せいただくことができます。

文責：とみおか

Blogger再開

コロナ禍で更新停止しておりましたが 本日より 再開します。