代行業者の仕事内容(2)宿泊料金の設定

代行業者の仕事内容の第2弾です。

最大限の利益を出すために、最も大切なのは、宿泊料金の設定です。
実は、弊社が最も時間をかけているのは、ここです。



毎日何時間もPCに向き合って、データを調査しては
料金設定に繁栄させています。
データは日々変わるので、これで終わりということはありません。

宿泊料金の設定は、最も大切な部分です。

高すぎると予約が入りませんし、安すぎると利益が出ません。

ですが、最適な料金を見極めるのは至難の業です。

個人で細々と自己所有のコンドミニアムをAirbnbに出していたときを含め、宿泊業をはじめて約3年になります。オーナーとしての経験(他社に依頼)を含めると、もう十数年、宿泊業に携わっていることになります。

試行錯誤を繰り返しながら、時期や物件によって異なる「適正料金」が、ようやく少しはわかるようになってきたところです。

とはいえ、環境は、年ごとに変わります。

周囲に宿泊施設が増えたせいで、去年と同じ料金では予約が入らないということがよくあります。
国内外の大型連休の日程や、イベントの有無によっても影響されます。

ということで、常に調査・分析は欠かせません。

調査・分析の仕方は2通りです。
1.周囲の宿泊施設の動向を調べる。
2.自分が運営しているコンドミニアムの在庫数や価格、そして過去データを分析する。

料金の変更が必要だとわかったときに、日単位で簡単に変更できる、使いやすいインターフェイスも必要です。

Airbnbのインターフェイスは細かい設定ができていいのですが、部屋のタイプごとではなく、部屋ごとに設定せねばなりませんので、多くの施設を管理していると、設定に非常に時間がかかります。

最近は、複数のリスティングを一度に管理することもできるようになったのですが、なんせインターフェイスが重たく、使いづらいです。是非、改善していただきたいです。

その点、私たちが使用しているBeds24というソフトは、非常に使いやすいです。
細かい設定に関しても、「できないことは何もない」というくらい、「かゆいところにまで手が届く」ソフトだと言えます。

ただ、細かい設定ができすぎて、使い慣れるのに時間がかかります。
私たちも、もう、1年半くらい使っていますが、ようやく、使い慣れてきたところです。

現在のところ、Beds24と、Booking.comのプロモーションの併用が最強だと感じています。Booking.comのプロモーションは、並べ替えなどもできず、管理はしにくいのですが、設定が簡単です。

これらの併用によって、たとえば、○日前までは連泊の予約のみを取る、○日前からは1泊客も取る、○日前からは○円ディスカウント、○月○日はチェックインはできてもチェックアウトはできない、などという設定が簡単にできてしまいます。

これまで、Airbnbの料金をBeds24で設定することはできなかったのですが、接続の仕方を変更することで、Beds24でAirbnbの料金設定もできるようになったそうです。
今度、時間があるときに、変更してみる予定です。
うまくいけば、Airbnbの重くて使いづらいインターフェイスから解放されます。

ただ、最近、困った問題が生じてしまいました。
Googleマップによる、宿泊料金の紹介です。

Googleマップを見ると、当日の宿泊料が、仲介サイト別に表示されるようになったので、Googleマップを使って施設までいらっしゃるお客様には、当日の宿泊料が下がっていることが、一目でわかるようになってしまいました。

弊社の管理施設では、先に述べた分析結果や、予約の入り具合に従って、直前の宿泊料金をぐっと下げることがあるのですが、これまでも、「料金が下がっているので、既存の予約をキャンセルして予約を取り直したい」というお客様が時々いらっしゃいました。

本来であればキャンセル料をいただくところですが、そういうわけにもいかないので、そういうお客様には、キャンセル料無料で、予約を取り直していただいています。

ただ、これまでは、わざわざ調べなければ、宿泊料金が下がっていることはわかりませんでした。

それが、Googleマップで表示されるようになったことで、宿泊施設の位置を調べるだけで、その施設のその日の最安値がわかるようになってしまったわけです。

宿泊料金がさがっているからといって、予約の取り直しをしたいとおっしゃるお客様ばかりではありませんが、自分が支払う予定の金額よりも、より安い値段で同じ施設の同等の部屋に泊まれる、という情報は、気持ちのいいものではありませんよね。

レビューや評価にも影響しそうです。

宿泊施設側としては、直前割引で得られる利益は非常に少なく、すべてのゲストに直前料金で宿泊されでもすれば、破産を免れません。
とはいえ、お客様に、そこまでの理解を求めるのは無理というものです。

ということで、今後は、直前割引や正規料金の変更などによる宿泊料の大幅値下げは、なるべく避けなければならないようです。

それによって稼働率が下がらないように、かと言って「安売り」をしすぎないように、「適切料金」を見極めることが、ますます必要となってきそうです。

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